나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [32] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (32)

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 7층705호 (신주소: 부산광역시 서구 충무대로 262)

건물명: 명성오션

구분: 오피스텔 (업무시설)

전용면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

토지지분: 4.17㎡ (약 1.26평)

감정가: 165,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 1층, 지상 15층 건물 중 7층 705호 [cite: provided JSON]

건물 준공일: 2023년 11월 10일 [cite: provided JSON]

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치하고 있음. [cite: provided appraisal summary]

건물 주위로는 대로변에 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 밀집해 있어 활발한 상권 형성 [cite: provided appraisal summary].

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

서측으로는 광대로인 충무대로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됨.

채권자는 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황:

* 본건 건물 주차장에 임차인이 있는 것으로 조사 보고됨. (현황조사보고서 참조)

* 임대 관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계는 0원임.

따라서, 임대 관계가 미상이며 보증금이 확인되지 않는 임차인이 있는 경우, 낙찰 후 인수해야 할 금액이 발생하거나 명도에 어려움이 있을 수 있으므로 이에 대한 충분한 검토가 필요함.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부산 서구 충무동1가는 부산의 주요 상업 및 교통의 중심지인 남포동, 자갈치시장과 인접해 있어 유동 인구가 풍부하고 상업 활동이 매우 활발한 지역임 [cite: provided appraisal summary].

인근에 자갈치시장, 각종 상업시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 높을 것으로 예상되며, 이는 오피스텔의 임대 및 시세 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

주변 시세 조사 결과, 동일 건물인 명성오션 내의 다른 평형대(12-13평) 매물이 존재하나, 정확한 실거래가는 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

교통: 도시철도 1호선 자갈치역 도보 이용 가능 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 편리함.

편의시설: 자갈치 시장, 남포동 상업지구와 인접하여 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 매우 용이함.

건물 내 편의시설: 명성오션은 철근콘크리트 구조의 지상 15층 건물로, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있음 [cite: provided appraisal summary]. 해당 호실은 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비를 갖추고 있음.

주차: 건물 내 기계식 주차 설비가 갖추어져 있음. 다만, 건물 주차장에 임차인이 존재하여 이용에 일부 제약이 있을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

건물 주차장 내 임차인 존재: 주차 공간 이용에 대한 잠재적 분쟁 또는 불편이 발생할 수 있으며, 현황 조사 보고서를 통해 세부 내용을 반드시 확인해야 함.

공실 위험: 오피스텔의 특성상 경기 변동 및 임대 시장 상황에 따라 공실 발생 가능성이 있으며, 임대 수익률 변동의 위험이 있음.

건축법상 최고 높이 제한 지역: 본건 토지는 대로 1류에 접하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 120m, 최고 높이 170m)에 해당함 [cite: provided appraisal summary].

혐오시설 관련: 현재까지 조사된 바로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 부산 서부산권 일부 지역에 환경혐오시설이 집중된 경향이 있다는 점은 참고할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 충무동에 위치한 신축 오피스텔로, 탁월한 교통 접근성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있음.

2023년 11월에 사용 승인된 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 기대되며, 소형 평형(8.41평)으로 1인 가구 및 직장인의 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

다만, 건물 주차장 내 임차인 존재 여부는 명도 및 주차 이용에 있어 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 현황 조사 보고서 등 관련 자료를 면밀히 검토해야 함.

감정가 1억 6,500만원은 신축 건물임을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 주변 시세 및 본건의 소형 평형이라는 점, 주차장 임차인 이슈 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 함.

1.7. 투자 포인트

뛰어난 입지: 지하철 1호선 자갈치역 초역세권 및 대로변 위치.

풍부한 배후 수요: 남포동, 자갈치시장 인접으로 상업 및 직주근접 수요 풍부.

신축 건물: 2023년 준공으로 비교적 최신 건물로서 관리 상태 양호 기대.

소형 평형: 1인 가구 및 젊은 직장인층의 임대 수요 확보 용이.

안정적인 임대 수익 가능성: 상권 발달 및 교통 편리성으로 공실률 낮을 것으로 예상.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 165,000,000원

본건은 2023년 11월에 사용 승인된 신축 오피스텔로, 감정가는 시장 가치를 반영하고 있다고 판단됨 [cite: provided JSON, 2].

동일 건물 내 유사 평형(12-13평)의 매물이 존재하나, 구체적인 실거래가는 확인되지 않음. 본건(8.41평)은 비교적 소형 평형임.

건물 주차장에 임차인이 존재한다는 점은 명도 및 주차 편의에 영향을 미칠 수 있는 리스크 요인이므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있음.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현재 시장 시세 및 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있음.

단, 실제 현장 조사 및 임장 활동을 통해 최신 시세 동향, 건물 관리 상태, 주변 환경 등을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.