나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [30] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 부산광역시 서구 충무동1가 39-33번지(도로명 주소: 부산광역시 서구 충무대로 262)에 위치한 명성오션 오피스텔에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (30)

물건명: 명성오션

용도: 오피스텔

건축 규모: 철근콘크리트구조, 지하 1층 ~ 지상 15층 건물 중 7층 703호

총 호수: 70호

사용승인일: 2023년 11월 10일 (JSON 'useAprDay')

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 165,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

토지 지분: 4.17㎡ (약 1.26평)

건물 면적 (전용 면적): 27.81㎡ (약 8.41평)

건물 면적 (분양 면적): 제공된 정보에는 해당 호실의 구체적인 분양 면적이 명시되어 있지 않으나, 일반적으로 전용 면적보다 넓게 산정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재로, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있어 도심 활동성이 높은 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 도시철도 1호선 자갈치역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

건물은 서측으로 광대로인 충무대로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 뛰어납니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

제공된 자료상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 등기된 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장경익

보증금: 10,000,000원

차임: 490,000원

전입일자: 2024년 12월 12일

확정일자: 2024년 12월 16일

배당신고일자: 2025년 04월 15일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 보증금

위 임차인 장경익 씨는 대항력이 없어, 경매 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다. 따라서 낙찰자가 부담해야 할 임차인의 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산 서구 충무동1가 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 도시지역 내에서 상업 활동이 활발하게 이루어지는 곳입니다. 방화지구로 지정되어 있어 화재 예방 관련 규제가 적용됩니다.

4.2. 주변 상업 시설

단지 주변으로는 다양한 소매점, 음식점, 은행 등 각종 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다. 인근 시장과의 연계성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 1호선 자갈치역 도보 이용이 가능하며, 주요 간선도로인 충무대로와 인접해 있어 시내외 이동이 편리합니다.

5.2. 편의시설

자갈치 시장, 남포동 상권 등 주요 생활 편의시설 이용이 용이하며, 주변에 마트, 병원, 은행 등의 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 교육 및 문화시설

토성초등학교, 해동고등학교 등이 인근에 위치하며, 다양한 문화 및 여가 시설 접근성도 비교적 좋은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주차장 임차인

본건 건물 주차장에 임차인이 존재한다는 점은 주차 공간 이용 관련 분쟁 가능성을 내포합니다. 이는 현황 조사 보고서를 통해 상세 내용을 확인하고, 낙찰 후 협의 또는 해결 방안을 모색해야 할 부분입니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지속적인 지역 개발 및 민원 발생 가능성은 상존할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로 1류에 접하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준 높이 120m, 최고 높이 170m)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건물 신축 및 증축 시 건축 규제 사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 자갈치역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 부산 서구의 주요 상업지구에 속해 있어 입지적 장점이 뛰어납니다. 신축 건물(2023년 사용승인)로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주변 상업시설 이용이 편리하고 교통 접근성이 우수하여 거주 및 투자가치가 있는 물건입니다. 다만, 건물 주차장 내 임차인 존재 여부는 향후 활용 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 오피스텔: 도시철도 1호선 자갈치역 인접으로 뛰어난 대중교통 접근성.

* 신축 건물: 2023년 사용승인으로 비교적 최신 설비 및 시설 보유.

* 활발한 상권: 주변 상업 및 근린생활시설 밀집으로 생활 편의성 우수.

* 일반상업지역: 상업 활동의 중심지로 유동인구 및 잠재 수요 풍부.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 165,000,000원입니다. 제공된 검색 결과에서 '명성오션' 오피스텔의 직접적인 시세 또는 유사 물건의 실거래가 정보가 구체적으로 확인되지 않았습니다. 인근 지역 아파트 공급 면적당 단가가 약 1,196.4만원/평 (2023년 기준)으로 파악되나, 이는 오피스텔과는 차이가 있을 수 있습니다.

따라서, 구체적인 시장 가격 비교가 제한적이므로, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가: 165,000,000원

* 예상 입찰가: 본건의 경우, 낙찰자가 인수하는 권리 및 보증금이 없는 점, 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다. 다만, 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 유동적일 수 있습니다. 일반적인 경매 낙찰률 및 유사 물건의 시세 추이를 고려하여, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 따라서, 130,000,000원 ~ 165,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 시세 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.