나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [28] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (28)

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 7층701호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물 내 7층 701호

용도: 업무시설(오피스텔)

1.2. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 4.39㎡ (약 1.33평)

토지지분: 4.393999999999999㎡ (약 1.33평)

건물면적: 29.27㎡ (약 8.85평)

건물지분: 29.27㎡ (약 8.85평)

1.4. 가격

감정가: 179,000,000원 (17,900만원)

1.5. 채권자 및 경매정보

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

1.6. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음

주의사항: 본건 건물 주차장에 임차인이 있음(현황조사보고서 참조).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선' 자갈치역' 남서측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

건물은 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 있으며, 기계식 주차 설비를 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

비고: 본건 건물 주차장에 임차인이 있음(현황조사보고서 참조). 이는 해당 오피스텔 전유부분과는 별개의 사항으로 보이며, 보증금 인수 의무는 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 서구 충무동 일대는 부산의 대표적인 상업 및 관광 중심지인 남포동, 국제시장, 자갈치시장 등이 인접해 있어 유동인구가 풍부하고 상권이 활성화된 지역입니다. 다양한 종류의 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 자갈치 시장, 국제시장, 롯데백화점(광복점), 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 문화생활을 즐길 수 있는 영화관, 예술 관련 시설들도 주변에 위치하고 있습니다.

4.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m)에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 및 개발에 있어 관련 법규를 준수해야 함을 의미합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건물 내 잠재 리스크

본건 건물 주차장에 임차인이 있다는 점은 현황조사보고서를 통해 확인해야 할 사항입니다. 이는 건물 관리 및 운영과 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

5.2. 기타 잠재 리스크

제공된 정보만으로는 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없습니다. 다만, 주변 상권의 특성상 지역 환경 변화 가능성에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다.

6. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 도시철도 1호선 자갈치역 역세권에 위치하며, 주변 교통 및 생활 인프라가 매우 우수합니다.

* 활성화된 상권: 부산의 주요 상업 및 관광 중심지에 속해 있어 높은 임대 수요 및 상업적 가치를 기대할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 건축 허가, 2023년 사용 승인된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

7. 시세분석 및 예상 입찰가

7.1. 시세분석

본건 오피스텔(전용면적 약 8.85평)의 감정가는 179,000,000원입니다. 주변 시세 조사 결과, 유사 면적대의 명성오션 오피스텔은 현재 170,000,000원 ~ 195,000,000원 범위에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 감정가는 시장 가격 범위 내에 적정하게 책정된 것으로 보입니다. 현재 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 확인됩니다.

7.2. 예상 입찰가

감정가 179,000,000원 및 주변 시세, 건물 주차장 임차인 관련 특이사항을 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 170,000,000원 수준에서 시작하여 185,000,000원 이하로 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

8. 종합 의견

본건 부산광역시 서구 충무동1가 명성오션 오피스텔은 탁월한 입지 조건과 풍부한 생활 편의시설, 그리고 활성화된 상권을 바탕으로 높은 투자가치를 지닌 물건입니다. 비교적 신축 건물이라는 점과 임차인 관련 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 건물 주차장 내 임차인 현황은 추가 확인이 필요하며, 이를 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 신중한 권리 분석과 현장 답사를 통해 성공적인 투자를 기원합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.