나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [29] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (29)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 7층702호

건물명: 명성오션

용도: 오피스텔 (업무시설)

층수: 지하1층, 지상15층 건물 중 7층 702호

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 177,000,000원

토지 면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

토지 지분: 4.461㎡ (약 1.35평)

건물 면적: 29.72㎡ (약 9.00평)

건물 지분: 29.72㎡ (약 9.00평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선' 자갈치역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 대로변에 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 인접 도로

토지는 일반상업지역, 방화지구에 속해 있으며, 대로1류(폭 35m~40m)의 충무대로에 서측으로 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다. 또한, 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로 지정되어 있습니다. 본건 건물은 기계식 주차 설비를 갖추고 있습니다.

3. 건물 구조 및 상태

3.1. 건물 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 1층, 지상 15층 건물인 명성오션 내에 위치합니다.

3.2. 건물 마감 및 설비

외벽은 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임으로 되어 있으며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등입니다. 창호는 하이새시창입니다.

공동 설비로는 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등이 갖추어져 있습니다. 각 세대는 위생 및 급배수 설비, 도시가스보일러에 의한 난방 설비를 갖추고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 경매 기본 정보

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

4.2. 권리 내역

말소기준권리보다 후순위의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 파악되지 않았습니다.

4.3. 임차인 현황

임차인: 김은선 (김 )

보증금: 20,000,000원

차임: 390,000원

전입일자(사업일자): 2024-11-15

확정일자: 2024-11-15

배당신고일자: 2025-11-18

대항력: 없음

주의사항: 본건 건물 주차장에 임차인이 별도로 존재합니다. (현황조사보고서 참조)

4.4. 인수되는 권리 및 보증금

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차인 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 지역은 대로변에 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

5.2. 오피스텔 용도 및 시장성

본건은 업무시설(오피스텔)로서 주거용으로 사용 가능하며, 주변 상업 및 주거 기능이 복합된 지역 특성상 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 접근성

도시철도 1호선 자갈치역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변의 다양한 상업시설과 시장을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

6.2. 주거 환경

주요 간선도로변에 위치하여 접근성이 좋고, 주변에 상업시설이 발달해 있어 생활이 편리한 환경입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 주차장 임차인 관련

본건 건물 주차장에 임차인이 거주하고 있는 것으로 파악되었습니다. 이에 대한 정확한 점유 관계 및 명도 관련 사항은 현장 방문 시 상세히 확인하여 추가적인 리스크를 파악해야 합니다.

7.2. 토지 이용 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류 접지, 가로구역별 최고 높이 제한 지역에 해당합니다. 향후 건축 행위 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 부산 서구 충무동1가 명성오션 오피스텔로, 부산 도시철도 1호선 자갈치역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 자랑합니다. 대로변에 위치하여 접근성과 가시성이 뛰어나며, 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 건물은 2023년 11월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조이며 내부 마감 및 설비도 양호할 것으로 보입니다. 권리 분석상 인수 부담이 없다는 점도 큰 장점입니다. 다만, 건물 주차장 내 임차인 존재 여부는 명확한 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 부산 서구 핵심 지역, 자갈치역 초역세권의 최상급 입지

* 대로변 위치로 뛰어난 접근성과 높은 가시성 확보

* 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로 안정적인 임대 수익 기대

* 2023년 11월 사용승인으로 비교적 신축급 건물

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담금 없음

10. 예상 입찰가

제공된 감정가는 177,000,000원입니다. 본건의 뛰어난 입지 조건, 건물의 상태, 그리고 권리상 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간의 상승이 있을 수 있습니다. 예상 입찰가는 175,000,000원에서 190,000,000원 사이로 고려해볼 수 있으며, 실제 경매 당시 경쟁 상황 및 현장 분위기를 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.