나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [25] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (25)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 6층603호

건물명: 명성오션

용도: 오피스텔

건축물주요사항: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 15층 건물

준공일자: 건축 허가 2018년 08월 30일, 사용 승인 2023년 11월 10일

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

토지지분: 4.174999999999999㎡ (약 1.26평)

건물면적 (전유부): 27.81㎡ (약 8.41평)

건물지분: 27.81㎡ (약 8.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 161,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치함.

주위일대는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m), 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 120m, 최고높이 170m), 가축사육제한구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 매각물건

토지와 건물이 일괄 매각 대상임.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

조사된 바에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨. (지상권 없음)

3.3. 임차인 현황

* 본건 건물 주차장에 임차인이 있는 것으로 현황조사 보고서에 기재되어 있으나, 임대관계는 미상임.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됨 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 근린생활시설

본건은 상업지역에 위치하며, 주위로 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장 등이 밀집해 있어 유동인구가 많은 지역임.

4.2. 시세 분석

본건과 유사한 오피스텔(서원블루오션, 약 16.6평)의 최근 실거래가가 약 1억 4,700만원 수준(2025년 9월 기준)으로 확인되었음. 그러나 본건은 비교적 신축(사용승인 2023년)이며, 해당 오피스텔(명성오션) 내 면적 27.81㎡ (약 8.41평) 기준으로 감정가는 1억 6,100만원임. 이는 면적 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 신축 건물에 대한 프리미엄이 반영된 것으로 추정됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

공동설비로 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있음.

본건(603호)은 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

5.2. 주변 편의시설

자갈치역 인근으로 부산항, 남포동 상권 등과 인접하여 쇼핑, 식음료, 문화시설 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주차장 임차인 문제

본건 건물 주차장에 임차인이 있으나, 임대 관계가 미상이며 정확한 계약 내용 확인이 필요함. 이는 향후 건물 관리 또는 사용에 있어 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있음.

6.2. 혐오시설 존재 여부

주변 지역을 조사한 결과, 본건의 직접적인 인근에 혐오시설(폐기물 처리시설, 하수처리장 등)은 확인되지 않았음. 다만, 부산 서부 지역 전반적으로 특정 혐오시설이 집중된 사례가 보고된 바 있으나, 본건 소재지인 충무동1가의 경우 상업 및 주거 밀집지역으로 현재로서는 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됨.

7. 투자 포인트

* 부산의 핵심 상권인 남포동, 자갈치역 인근에 위치하여 입지적 가치가 높음.

* 2023년 사용 승인을 받은 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 도시철도 1호선 자갈치역 역세권으로 교통이 매우 편리함.

* 일반상업지역에 위치하여 향후 추가적인 상업적 가치 상승 기대 가능.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 충무동의 핵심 입지에 위치한 신축급 오피스텔로, 탁월한 교통 및 생활 인프라를 자랑합니다. 감정가는 1억 6,100만원으로 책정되었으나, 인근 유사 오피스텔의 시세와 비교 시 면적 대비 다소 높게 평가된 부분은 신축 프리미엄을 반영한 것으로 보입니다. 건물 주차장 임차인의 존재는 특이사항으로, 정확한 확인이 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 입지적 가치와 신축성을 고려한 투자 접근이 가능하며, 시장 상황 및 추가적인 권리 분석을 통해 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 1억 6,100만원을 기준으로, 인근 유사 오피스텔의 실거래가(약 1억 4,700만원, 면적 16.6평) 및 본건의 면적(약 8.41평)과 신축성을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

본 건의 면적 대비 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단되나, 신축 건물임을 감안할 때 감정가의 85%~90% 수준을 적정 입찰가 범위로 예상할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1억 3,500만원에서 1억 4,500만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

본건의 잠재적 가치와 시장 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.