나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [26] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (26)

* 소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 6층604호

* 신 주소: 부산광역시 서구 충무대로 262 (충무동1가)

* 건물명: 명성오션

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 건축년도: 2018년

* 감정가: 161,000,000원

* 토지 면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

* 토지 지분: 4.17㎡ (약 1.26평)

* 건물 면적 (전용면적): 27.81㎡ (약 8.41평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광

1.2. 물건 명세

* 총 건물 층수: 지하 1층, 지상 15층

* 본건 위치: 6층 604호

* 건물 전체 대지 면적: 334㎡ (약 101.04평)

* 건물 전체 연면적: 3225.92㎡ (약 975.96평)

1.3. 감정가액

* 감정가: 161,000,000원

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 소재하며, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 일대는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 밀집해 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m)에 해당합니다.

* 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 120m, 최고 높이 170m)에 속합니다.

* 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리 및 인수/소멸 여부

* 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 별도로 명시된 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박준형

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 420,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-10-11

* 확정일자: 2024-10-18

* 배당신고일자: 2025-03-06

* 대항력: 없음

* 비고: 박준형 씨는 대항력이 없어 보증금 15,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

3.3. 기타 특이사항

* 본건 건물 주차장에 임차인이 존재한다는 점이 현황조사보고서에 기재되어 있습니다. 해당 임차인과의 관계 및 계약 내용을 추가 확인하시는 것이 좋습니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 특성

* 자갈치역 역세권에 위치하며, 주변에 대규모 상업 시설 및 근린 생활 시설, 시장 등이 밀집하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 오피스텔 및 공동주택이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 임대 수요 예측

* 역세권 오피스텔로서 직장인 및 학생 등 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주변 상업 시설 이용객 및 종사자들의 배후 주거지로 활용될 가능성이 높습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

* 자갈치 시장, 각종 쇼핑몰, 편의점, 은행 등 다양한 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 탑마트, 하나로마트 등 근린형 상업 시설이 인접해 있습니다.

5.2. 교통

* 도시철도 1호선 자갈치역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 충무대로 등 간선도로 접근성이 우수합니다.

5.3. 혐오 시설 유무

* 주변 지역에 특별한 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 인근 지역은 주로 상업 및 주거 시설로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 위험

* 본건 건물 주차장에 임차인이 있다는 점은 명도 진행 시 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다. 해당 임차인의 정확한 계약 관계 및 퇴거 여부에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 법규/규제

* 토지이용계획상 가로구역별 최고 높이 제한 지역에 해당하여 건축 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 주요 상업 및 교통 요지인 자갈치역 인근에 위치한 명성오션 오피스텔로, 비교적 신축 건물(2018년 준공)이며 전용면적 27.81㎡ (약 8.41평)의 실용적인 크기를 가지고 있습니다. 주변 상권이 발달해 있고 교통이 편리하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다. 권리 분석상 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적은 편입니다. 다만, 건물 주차장 내 임차인 존재 여부는 낙찰 후 명도 과정에서 확인 및 대응이 필요할 수 있습니다. 전반적으로 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 1호선 자갈치역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 상권 발달 지역: 부산 서구의 중심 상업 지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 이는 유지보수 비용 절감 및 임차인 선호도 상승에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 실용적인 면적: 8.41평의 전용면적은 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합하여 임대 경쟁력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가는 161,000,000원입니다.

* 유사 오피스텔들의 시세 및 본건의 입지, 건물 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 경매 시장에서의 적정 낙찰가는 감정가를 기준으로 95% 수준인 약 152,950,000원으로 예상됩니다. 이는 예상되는 낙찰 경쟁률과 추가적인 명도 비용 등을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.