나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [23] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (23)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 부산광역시 서구 충무대로 262 (충무동1가) (구: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33)

건물명: 명성오션 6층 601호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물 내 6층

건물 사용승인일: 2023년 11월 10일

감정가: 169,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 4.39㎡ (약 1.33 평)

토지 지분: 4.39㎡ (약 1.33 평)

건물 면적: 29.27㎡ (약 8.86 평)

건물 지분: 29.27㎡ (약 8.86 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재로, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 대로변의 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 유사 다각형 토지로, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 있으며, 기계식 주차설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 120m, 최고높이 170m), 가축사육제한구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 채무 관계

경매 구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

권리분석 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 남유성

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 490,000원

* 전입일자/사업일자: 2024년 07월 29일

* 확정일자: 2024년 07월 29일

* 배당신고일자: 2025년 04월 18일

* 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 충무동1가는 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 자갈치 시장, 남포동 쇼핑거리와 인접해 있어 유동인구가 풍부하며, 다양한 종류의 식당, 카페, 편의시설 등이 밀집해 있습니다.

주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 많아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

* 교통: 도시철도 1호선 자갈치역, 다수의 버스 노선

* 쇼핑: 자갈치 시장, 남포동 상업 지구 인접

* 기타: 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 건물 내 시설

본 건물(명성오션)은 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등의 공동 설비를 갖추고 있습니다. 각 호실은 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비를 갖추고 있습니다. [cite: json]

6. 잠재적 리스크

6.1. 주차장 임차인

본 건 건물 주차장에 임차인이 존재하는 것으로 파악되었습니다. 해당 임차인의 계약 내용 및 현황은 현황조사보고서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 건축법상 제한

본 건 토지는 가로구역별 최고 높이 제한 지역에 해당하며, 이는 향후 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건과 직접적으로 인접하거나 근거리에 유해하거나 혐오스러운 시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 서구 충무동1가에 위치한 명성오션 오피스텔로, 자갈치역 및 주요 상업 지구에 인접하여 입지 조건이 우수합니다. 건물 자체도 비교적 신축(2023년 사용승인)으로 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주변 상권이 발달하여 생활 편의시설 접근성이 좋고, 교통 또한 편리하여 실거주 및 임대 목적 모두 적합할 수 있습니다. 다만, 건물 주차장의 임차인 존재 여부는 입찰 전 현황조사를 통해 면밀히 확인해야 할 사항입니다. 전반적으로 안정적인 투자 가치를 가진 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최상의 입지: 자갈치역 인근, 상업 및 교통의 중심지

* 신축 건물: 비교적 최근 준공(2023년)으로 건물 상태 양호 예상

* 풍부한 배후 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요 기대

* 낮은 인수 권리: 매각으로 인한 소멸되지 않는 권리 및 인수 보증금 없음

* 시장 가격 대비 매력: 감정가가 현재 시세보다 낮게 형성될 가능성 있음

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 169,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 매매 사례를 보면 180,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

인수해야 할 보증금이 없으며, 건물 상태 및 입지를 고려할 때 시장 가격에 맞춰 입찰가를 산정하는 것이 유리할 것으로 보입니다.

경쟁 입찰 상황 및 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 175,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.