나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [22] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (22)

* 물건종별: 오피스텔 (건물/토지 일괄매각)

* 소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 5층505호

* 토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

* 건물면적(전용): 27.81㎡ (약 8.41평)

* 총 건물면적(연면적): 3,225.92㎡ (약 976.00평)

* 감정가: 161,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축년도: 2023년 11월 10일 사용승인 (비교적 신축 건물)

* 총 층수: 지하 1층, 지상 15층 (본건 5층)

1.2. 특이사항

* 본건 건물 주차장에 임차인이 있음 (현황조사보고서 참조).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치함.

* 주위는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 제반 교통 상황 비교적 양호함.

* 서측으로 광대로인 충무대로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명세서상 특이사항 없음)

* 본 건은 권리 분석상 낙찰자가 모든 권리를 깨끗하게 인수할 수 있는 물건임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 470,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-12-30

* 확정일자: 2025-02-21

* 배당신고일자: 2025-02-26

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 관련 주의 문구

* 본건 건물 주차장에 별도의 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 관련 내용을 현황조사보고서 등을 통해 추가 확인하고 협의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 부산의 주요 상권인 남포동, 국제시장, 자갈치시장과 인접하여 유동인구가 풍부한 지역임.

* 상업시설과 주거시설이 혼합된 복합 상권으로 배후 수요가 견고함.

4.2. 건물 구성

* 명성오션은 지하 1층, 지상 15층 규모의 철근콘크리트 건물임.

* 본건은 5층 505호 오피스텔(업무시설)로, 건물 내 총 70호 중 하나임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 자갈치역 및 남포동 상권 인접으로 백화점, 대형마트, 병원, 금융기관 등 다양한 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

* 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호함 (구체적인 통학 거리 및 환경은 추가 조사 필요).

5.3. 기타

* 부산항, 바다 등 관광 인프라와 가까워 관광객 및 관련 종사자 수요 또한 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

* 건물 주차장 임차인으로 인해 명도 과정에서 약간의 저항이 발생하거나 추가 협의가 필요할 수 있음.

6.2. 주변 시설 (혐오시설)

* 제공된 정보에 따르면, 본건 주변에 직접적인 혐오시설(예: 화장터, 폐기물 처리장 등)의 존재는 확인되지 않음.

* 다만, 시장 및 노후화된 상업 지역이 혼재되어 있어 개인의 선호도에 따라 느껴지는 환경적 차이는 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 부산의 핵심 상업지구에 위치한 역세권 오피스텔로, 투자 가치가 높다고 판단됨.

* 2023년 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물로 내부 시설 상태가 양호할 것으로 예상되며, 1인 가구나 소규모 사업장으로 활용하기에 적합한 면적임.

* 감정가는 1억 6,100만 원으로, 현재 시세와 비교했을 때 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회로 보임.

* 다만, 건물 주차장 내 임차인 관련 명도 이슈는 사전에 철저히 확인하고 대비하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 서구 중심 상업지역, 지하철 1호선 자갈치역 초역세권.

* 탄탄한 수요: 오피스텔 및 근린생활시설 혼합 건물로 임대 수요가 안정적임.

* 미래 가치: 원도심 재생 및 관광 활성화 정책에 따른 지역 가치 상승 기대.

* 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 권리를 깔끔하게 인수 가능함.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 161,000,000원

* 본 건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정 시 유리함.

* 주변 오피스텔 시세, 건물 상태, 예상 공실률, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 함.

* 현 시세를 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격(예: 1억 6,500만 원 ~ 1억 7,000만 원)에서 경쟁이 예상됨.

* 보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 90% ~ 100% 범위 (1억 4,500만 원 ~ 1억 6,100만 원) 내에서 고려해 볼 수 있음.

* 본 보고서에서는 1억 6,500만원 을 적정 예상 입찰가로 제시함. (이는 현재 시세 분석을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황에 따라 조정이 필요함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.