나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [27] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (27)

* 소재지: 부산광역시 서구 충무대로 262, 6층 605호 (충무동1가, 명성오션)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 161,000,000원

* 면적:

* 토지 지분: 4.17㎡ (약 1.26평)

* 건물 전용 면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

* 건물 총 면적 (연면적): 3225.92㎡ (약 975.66평)

* 건축 면적 (대지권 비율 고려): 262.87㎡ (약 79.51평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 서구 충무동1가 소재, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건의 주위는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

* 도로: 서측으로 광대로인 충무대로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원으로, 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 서명철

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 490,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-12-10

* 확정일자: 2024-12-10

* 배당신고일자: 2025-03-07

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 권리가 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 부산의 주요 상업 및 교통 중심지인 자갈치역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하고 접근성이 우수합니다.

* 인근에 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있으며, 임대 수요 확보에 유리한 입지입니다.

* 일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 자갈치역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 시장, 백화점, 대형마트, 각종 상업 및 금융시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 주거 환경: 오피스텔과 공동주택이 혼재된 지역으로, 주거 및 업무를 위한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주의사항에 명시된 건물 주차장의 임차인 존재는 현재 소유권과는 무관할 수 있으나, 건물 전체의 이용 현황 파악을 위해 현황조사보고서를 상세히 검토할 필요가 있습니다.

* 건축물대장상 건물의 신축 허가 및 사용승인일 관련 정보는 비교적 최근이나, 건물 노후도 및 내부 시설 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

* 감정평가서 상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황 및 가능한 임대 수익률은 추가적인 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 서구 충무동, 자갈치역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 대로변에 위치하며 상업 및 주거 기능이 복합된 지역 특성상 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전하게 투자를 진행할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 자갈치역 도보 거리의 역세권, 대로변 위치로 높은 접근성과 유동인구 확보.

* 안정적 임대 수요: 상업 및 주거 기능이 복합된 지역 특성으로 인한 꾸준한 임대 수요 기대.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 용이.

* 미래 가치: 일반상업지역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 161,000,000원

* 시세 분석: 본건은 부산 서구 충무동, 자갈치역 인근의 역세권 오피스텔로, 감정가 수준은 현재 시장 가격과 유사하거나 합리적인 수준으로 판단됩니다. (제공된 정보 및 일반적인 시장 상황을 고려)

* 예상 입찰가: 163,000,000원

* 제안 사유: 본 물건은 권리관계가 명확하고 입지 조건이 우수하여 경쟁이 예상됩니다. 감정가를 기준으로 하되, 보증금 등 인수 부담이 없으므로 경쟁력을 확보하기 위해 감정가 대비 소폭 높은 금액으로 입찰가를 산정하여 투자를 고려할 수 있습니다. 다만, 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 수, 현장 조사 결과, 향후 시장 상황 등 여러 변수에 따라 달라질 수 있습니다.

* 주변 시설: 인근 지역은 상업시설, 근린생활시설, 시장 등이 발달한 지역으로, 특이할 만한 혐오시설이나 심각한 부정적 영향 요소는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.