나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [24] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 39-33번지에 위치한 명성오션 오피스텔 6층 602호에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (24)

* 소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33, 명성오션 6층 602호 (부산광역시 서구 충무대로 262, 602호)

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 15층 건물 중 6층

* 전용 면적: 29.72㎡ (약 8.99평)

* 토지 면적 (대지권): 4.46㎡ (약 1.35평)

* 감정가: 172,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 사용 승인일: 2023년 11월 10일

2. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재, 도시철도 1호선 '자갈치역'에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 본건 주변으로는 대로변에 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 밀집해 있어 활발한 도심 상권이 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 '자갈치역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로 상태: 본건은 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 있으며, 기계식 주차 설비를 갖추고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m), 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 권리관계는 다음과 같습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보상으로는 없습니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 본건 건물 주차장에 임차인이 있다는 주의사항이 있습니다 (현황조사보고서 참조).

* 전유부분(602호)에 대한 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

* 현황조사보고서에 기재된 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 임차인: 유

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 540,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-12-04

* 확정일자: 2025-03-11

* 배당신고일자: 2025-03-11

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

자갈치역 인근의 활발한 도심 상권에 위치하여 잠재 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 주변 상권: 자갈치 시장, 남포동 상권 등 부산의 주요 상업지구와 인접하여 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 배후수요가 탄탄합니다.

* 업무 시설 활용: 오피스텔 용도로, 1인 가구 또는 소규모 사업장 운영을 위한 주거와 업무 기능을 겸비한 공간으로 활용 가능합니다.

* 지역 경제: 시장, 백화점, 각종 편의시설 등이 밀집하여 지역 경제 활동의 중심지 역할을 하고 있습니다.

5. 생활정보

우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 교통: 지하철 1호선 자갈치역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량을 이용한 시내외 접근성 또한 우수합니다.

* 편의시설: 자갈치 시장, 롯데백화점, 각종 은행, 병원, 쇼핑 시설 등이 인접해 있어 생활이 매우 편리합니다.

* 주거 환경: 상업지역에 위치하나, 오피스텔로서 주거 기능도 충분히 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

부동산 투자는 항상 잠재적 리스크를 동반하므로, 다음과 같은 사항을 유의해야 합니다.

* 주차장 임차인: 건물 주차장에 임차인이 존재한다는 점은 관리상의 복잡성을 야기하거나 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다. (현황조사보고서 확인 필수)

* 상업지역 특성: 상업지역 내 위치하므로, 소음, 교통량 증가, 상업 활동에 따른 환경 변화 가능성을 고려해야 합니다.

* 건축물 노후화: 2023년 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 높이 제한: 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로, 향후 건물 증축이나 재건축 시 용적률 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적인 연관이 있는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 자갈치역 인근에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 인프라를 자랑합니다. 부동산 임의경매로 진행되며, 권리상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 다만, 건물 주차장 임차인 현황 및 전유부분의 실제 임대 관계는 추가 확인이 필요합니다. 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합한 사이즈이며, 역세권이라는 장점을 바탕으로 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 최대 상권 중 하나인 남포동, 자갈치역 인근에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다.

* 역세권 오피스텔: 지하철 1호선 자갈치역 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 권리관계 명확: 부동산 임의경매로 진행되며, 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

* 안정적 자산: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 재산권 행사에 유리하며 안정적인 자산 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 172,000,000원입니다.

* 시세 분석:

본건은 2023년 11월 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 전용 면적 29.72㎡ (약 8.99평) 기준의 오피스텔로, 자갈치역 인근 지역의 실거래가 및 전월세 시세를 면밀히 분석해야 합니다. 일반적으로 오피스텔 경매 물건의 감정가는 시세 대비 70~90% 수준에서 결정되나, 입지, 건물 상태, 시장 상황에 따라 변동성이 큽니다.

* 임시 예상 입찰가:

권리상 인수 부담이 없고, 입지가 우수하다는 점을 감안할 때, 감정가(172,000,000원)를 기준으로 시세의 85% ~ 95% 수준인 약 146,200,000원 ~ 163,400,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 잠정적인 추정치이며, 실제 정확한 시세 조사를 통해 입찰가를 산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.