나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [19] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (19)

건물명: 명성오션

용도: 오피스텔

감정가: 172,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 1.소재지 및 면적

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 (신주소: 부산광역시 서구 충무대로 262)

토지면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

건물면적: 29.72㎡ (약 9.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 소재하며, 지하철 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 대로변의 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3.건물 구조 및 외관

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 15층 건물인 명성오션 내에 위치합니다. 외벽은 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등이며, 창호는 하이새시창으로 되어 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m)에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 120m, 최고높이 170m) 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.매각으로 소멸되지 않는 권리

없음

1.3. 2.인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 3.임차인 현황

* 임차인: S *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-19

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 본건 건물 주차장에 임차인이 있는 것으로 파악되었습니다 (현황조사보고서 참조).

* 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, 보증금 및 차임이 0원으로 특이사항이 있으므로, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업시설

본건이 위치한 부산 서구 충무동1가 지역은 자갈치역을 중심으로 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장 등이 밀집해 있어 활발한 유동인구를 기대할 수 있습니다. 또한, 주변에 공동주택 및 오피스텔이 많아 배후 수요 또한 풍부한 편입니다.

1.4. 2.토지이용 현황

본건 토지는 일반상업지역 내에 위치하여 오피스텔 및 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용되고 있으며, 대로변에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교통 및 접근성

지하철 1호선 자갈치역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량으로는 충무대로를 통해 시내외 진출입이 용이합니다.

1.5. 2.주변 편의시설

인근에 남포동 상권, 국제시장, 부평깡통시장 등 주요 상업지구가 위치하여 쇼핑, 외식, 문화생활을 즐기기에 매우 편리한 환경입니다. 또한, 관공서, 병원 등 생활 편의시설 이용도 수월합니다.

1.5. 3.혐오시설 유무

본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.주차장 임차인 문제

건물 주차장에 임차인이 존재하는 점은 관리 및 사용에 있어 잠재적인 분쟁 요소가 될 수 있습니다. 비록 대항력이 없으나, 관련 현황을 정확히 파악하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

1.6. 2.오피스텔 임대 시장 변동성

오피스텔은 공급량 증가 및 금리 변동 등에 따라 임대 수익률이 변동될 수 있습니다. 시장 동향을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산의 주요 도심 상권에 위치하며 지하철역과 인접하여 교통이 매우 편리한 오피스텔입니다. 주변 상업 및 주거 시설이 발달하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 주차장의 임차인 존재는 주의 깊게 살펴봐야 할 사항이며, 이 부분의 해결 여부에 따라 물건의 가치가 달라질 수 있습니다. 전체적으로 입지적 강점을 가진 물건이나, 세부적인 리스크 관리가 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 1호선 자갈치역 도보 거리, 부산의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치.

* 풍부한 배후 수요: 주변 상업시설, 시장, 주거 시설 등으로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 수익형 부동산으로서의 가치: 오피스텔로서 임대 수익 창출 가능성.

* 시세 대비 합리적 낙찰가 기대: 감정가 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여 적정 입찰가 산정 필요.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 172,000,000원입니다. 인근의 유사 오피스텔 시세 및 최근 거래 동향을 분석한 결과, 현재 시점에서 본 건과 유사한 조건의 오피스텔은 170,000,000원에서 190,000,000원 수준에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

주차장 임차인과 같은 특이사항 및 권리 관계를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 예상되는 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하로, 155,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 낙찰 후 명도 절차 및 임차인과의 원만한 해결 방안을 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.