나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [20] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1.1. 물건 기본 정보 세부

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (20)

* 소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 5층503호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 161,000,000원

* 토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

* 토지지분: 4.174999999999999㎡ (약 1.26평)

* 건물면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 정보:

* 건물명: 명성오션

* 총 층수: 15층

* 해당 층: 5층

* 건축물대장상 연면적: 3225.92㎡ (약 976.04평)

* 총 호수: 70호 (오피스텔)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 주용도: 업무시설 (오피스텔)

1.2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 서구 충무동1가, 지하철 1호선 자갈치역에서 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주위 일대는 대로변의 다양한 상업시설, 근린생활시설, 전통시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 도로: 본건은 서측으로 광대로인 충무대로에 직접 접하고 있으며, 기계식 주차 설비를 갖추고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m)에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 경매 유형: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

* 주의사항: 건물 주차장에 임차인이 존재하는 것으로 파악되었으니, 현황조사보고서를 반드시 참조하시기 바랍니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (김남희)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 470,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-09-25

* 확정일자: 2024-09-25

* 배당신고일자: 2025-03-10

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 0원입니다. 즉, 모든 임차인의 보증금은 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 부산의 주요 상업 및 교통의 요지인 자갈치역 인근에 위치하고 있어, 상업시설이 밀집한 지역입니다.

* 대로변에 다양한 업종의 상가와 시장이 발달해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 오피스텔로서의 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 자갈치역 역세권으로 부산 시내 어디든 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선이 운행되는 시내버스 정류장이 인접해 있습니다.

* 편의시설: 인근의 상업시설, 전통시장 등을 통해 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 모든 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 주거 환경: 상업지역 내에 위치하여 활기찬 분위기이며, 오피스텔과 공동주택이 혼재된 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 주차장에 임차인이 존재한다는 점은 현황조사보고서를 통해 구체적인 내용을 확인해야 하며, 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 오피스텔의 특성상 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획상 최고높이 제한 지역이므로, 향후 건물 증축 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성을 고려할 때, 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 없습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 직접 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 서구 충무동, 자갈치역 초역세권에 위치한 오피스텔입니다.

* 뛰어난 교통 환경과 풍부한 상업시설, 시장 이용의 편리성을 갖추고 있어 주거 및 업무용으로도 잠재력이 높습니다.

* 권리분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 건물 주차장 임차인 관련 사항은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 초역세권 입지로 인한 높은 임대 수요 확보가 기대됩니다.

* 발달된 상업지역 내에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 소형 오피스텔로서 비교적 적은 투자금으로 접근 가능한 물건입니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 JSON 데이터에는 해당 물건의 현재 시장 시세에 대한 정보가 포함되어 있지 않습니다. 따라서 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어려운 점 양해 부탁드립니다.

* 시세 추정 및 입찰가 산정 방법:

* 우선, 해당 오피스텔과 유사한 조건(층수, 면적, 위치 등)을 가진 인근 오피스텔의 최근 실거래가, 매매 호가, 전세 및 월세 시세를 조사해야 합니다.

* 현재 임대 현황(월세, 전세)을 파악하여 예상 임대 수익률을 산출하고, 이를 바탕으로 적정 투자 가치를 평가해야 합니다.

* 감정가는 법원에서 산정한 최저 입찰가의 기준이 되지만, 실제 시장 가격과 괴리가 있을 수 있으므로 반드시 주변 시세와 비교 분석해야 합니다.

* 채권액 총액, 경매 절차 진행 상황, 기존 경매 사례 낙찰가율 등을 종합적으로 검토하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

* 결론: 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 전문적인 시세 조사와 현장 방문을 통한 추가적인 정보 수집 후에 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.