나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [18] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (18)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 5층501호 (도로명주소: 부산광역시 서구 충무대로 262 (충무동1가))

용도: 오피스텔

건물명: 명성오션

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 15층 건물 내 5층 501호

건축 승인일: 2018년 8월 30일

사용 승인일: 2023년 11월 10일

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.39㎡ (약 1.33평)

건물 전용면적: 29.27㎡ (약 8.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 감정가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 166,000,000원

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음

주의사항: 본건 건물 주차장에 임차인이 존재함 (현황조사보고서 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 소재하며, 도시철도 1호선 자갈치역에서 남서측 인근에 위치함.

주위 일대는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리함.

서측으로 광대로인 충무대로에 접해 있음.

3. 건물 및 토지 정보

3.1. 건물 구조 및 내부 마감

외벽: 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임

내벽: 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등

창호: 하이새시창

3.2. 건물 설비

공동설비: 승강기 설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 공동현관기 등

개별설비: 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 (501호 기준)

3.3. 토지 형상 및 이용

인접지와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역 등에 해당함.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황 (501호)

임차인: 김성호

보증금: 28,000,000원

차임: 290,000원

전입일자(사업일자): 2024-08-07

확정일자: 2024-08-07

배당신고일자: 2025-03-27

대항력: 없음

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

인수 보증금 합계: 0원

4.3. 기타 임차인 정보

본건 건물 주차장에 별도의 임차인이 있는 것으로 조사되었으나, 상세 내용은 현황조사보고서 참조 필요.

5. 상권분석

주위 일대가 상업 및 근린생활시설 밀집 지역으로 유동 인구가 풍부하며, 대로변에 위치하여 접근성이 우수함.

일반상업지역으로 향후 상업적 발전 가능성이 있는 지역임.

인근에 자갈치역이 위치하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있음.

6. 생활정보

5층에 위치한 오피스텔로, 건물 자체는 비교적 최신식(2023년 사용승인)으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

주변에 다양한 상업시설과 시장, 공동주택이 있어 생활 편의시설 이용이 편리함.

7. 잠재적 리스크

주차장 임차인 존재 여부 및 관계는 별도 확인이 필요하며, 이에 따른 명도 저항 또는 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

임대 관계는 미상으로, 현 임차인(김성호)의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 절차 진행 시 협조 여부에 따라 기간이 소요될 수 있음.

8. 종합 의견

본건은 부산 서구 충무동, 자갈치역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수하며 건물 자체도 비교적 신축에 해당함.

감정가는 166,000,000원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임.

가장 큰 장점은 현재 거주 중인 임차인(김성호)이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점임.

다만, 건물 주차장 내 임차인 존재는 명도 과정에서 변수로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 사전 조사가 필요함.

9. 투자 포인트

역세권 입지로 인한 높은 임대 수요 및 시세 상승 잠재력 보유.

비교적 신축 건물로 관리 상태 및 선호도가 높을 것으로 예상됨.

대항력 없는 임차인으로 인해 명도 부담이 적고, 보증금 미인수로 투자금 회수 용이.

일반상업지역으로 주변 상권 활성화에 따른 수혜 기대.

10. 예상 입찰가 및 시세 분석

시세 분석:

본건은 부산 서구 충무대로에 위치한 명성오션 오피스텔로, 2023년 사용승인이 완료된 신축 건물임.

자갈치역 도보 이용 가능 거리의 역세권 입지이며, 주변에 상업시설 및 시장이 밀집하여 생활 인프라가 풍부함.

건물 면적 29.27㎡(약 8.85평) 오피스텔의 경우, 해당 지역의 최근 시세를 종합적으로 고려해야 하나, 일반적으로 신축 역세권 오피스텔은 높은 임대 수익률과 시세 상승 가능성으로 인해 꾸준한 수요를 보임.

감정가 166,000,000원은 본건의 위치, 면적, 신축 연식 등을 고려할 때 시장 평균가 대비 적정 수준으로 판단됨.

예상 입찰가 산정:

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 시장 거래가, 임대 현황, 명도 가능성, 향후 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

본건은 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가 수준에서 적극적인 입찰을 고려해볼 수 있음.

다만, 본건 건물 주차장 내 임차인의 존재 및 명도 가능성은 변수가 될 수 있으므로, 관련 정보를 추가로 파악하여 입찰가를 최종 결정하는 것이 바람직함.

현재 시점에서의 정확한 시장 거래가를 파악하기 위해 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세를 면밀히 분석하는 과정이 필수적임. 추가적인 시세 조사를 통해 감정가(166,000,000원)를 기준으로 최대 10% 내외의 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.