나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [6] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 물건 현황

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (6)

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 2층204호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 1억 5800만원

토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

건물면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광안신용협동조합

특이사항: 공동담보 물건

2.2. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물 중 2층 204호

건축물 용도: 본건은 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

주요 설비: 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기, 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러 난방설비 갖춤.

토지 이용 현황: 근린생활시설 및 오피스텔 건물 부지로 이용 중.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 서구 충무동1가에 소재하며, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치함.

주위 일대는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있음.

3.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편임.

서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 있음.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m), 가로구역별 최고 높이 제한 지역에 해당함.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2024년 02월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)으로 판단됨.

등기부등본상의 을1, 을2 근저당권 및 갑3 임의경매는 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 부담이 없을 것으로 예상됨.

등기부요약상 총 채권액은 10,080,000,000원임.

4.2. 인수되는 권리

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요만 언급되어 있으나, 비고란에 '없음'으로 기재되어 있어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨. 단, 해당 내용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 손동근

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-07-23

대항력: 없음

비고: 현황조사보고서 상 주차장에 임차인이 있다고 기재되어 있음.

* 임차인: 주식회사유유이엔씨김근우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-04-03

대항력: 없음

비고:

4.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

본 물건이 위치한 충무동1가 일대는 자갈치역을 중심으로 활성화된 상업지역으로, 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장이 밀집해 있어 유동인구 및 배후 수요가 풍부함.

다양한 업종의 상가와 오피스텔이 혼재된 복합 상권으로, 집객력이 높은 지역임.

5.2. 잠재적 수요

주변 오피스텔 및 주거 밀집 지역으로 1~2인 가구 또는 소규모 사업장을 위한 오피스텔 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

역세권이라는 지리적 이점으로 인해 직장인 및 유동인구의 임대 수요 확보 가능성이 높음.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근에 대형 시장(자갈치시장, 국제시장 등)과 각종 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑, 문화, 외식 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리함.

6.2. 교육 및 의료시설

주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치하며, 병원 및 의원 등 의료시설 접근성도 양호한 편임.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건물 주차장 임차인

본건 건물 주차장에 임차인이 존재한다는 점은 명도 시 협의가 필요한 부분이므로, 현황조사보고서를 면밀히 검토하고 명도 협상 계획을 수립해야 함.

7.2. 높은 채권 총액

전체 채권 총액이 매우 높아 담보로 제공된 물건이 다수임을 알 수 있으나, 등기상 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 법적 부담은 없을 것으로 보임.

7.3. 외부 환경 및 시설

주변 상권이 발달한 지역으로 혐오시설의 직접적인 인접성은 낮은 것으로 파악되나, 대규모 상업 및 주거 지역의 특성상 소음, 교통량 증가 등 생활 환경적 요인은 현장 확인이 필요함.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 충무동, 도시철도 1호선 자갈치역 초역세권에 위치한 소형 오피스텔(업무시설)로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 건물 주차장에 임차인이 존재하므로 명도 시 주의가 필요하며, 현황 파악이 중요합니다.

최근 준공된 건물로 내부 상태는 양호할 것으로 예상되지만, 외벽 마감재 등 외부 상태는 현장 방문을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

큰 규모의 채무가 설정되었던 물건으로, 경매 진행 시 경쟁률 및 낙찰가율을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 자갈치역 도보 이용 가능한 1급 입지.

* 발달된 상권: 주변 상업시설, 시장, 오피스텔 밀집으로 높은 임대 수요 기대.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

* 소형 면적: 1~2인 가구 및 소규모 사업장 등 수요층 명확.

* 최근 준공 건물: 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 절감 기대.

10. 예상 입찰가

감정가: 158,000,000원

건물 면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

시세 분석:

본 물건의 감정가는 약 8.41평의 오피스텔에 대해 평당 약 1,878만원 수준으로 책정되었습니다. 해당 지역의 역세권 및 상업 밀집 지역임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

주변 유사 면적의 오피스텔 시세, 임대 수익률, 건물 상태, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 주차장 임차인 명도 리스크 및 내부 수리 비용 발생 가능성을 감안하여, 감정가 대비 80% ~ 95% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 경매 투자 원칙에 기반한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 상태를 확인하고, 최근의 실거래가 및 임대 시세, 주변 경쟁 물건 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.