나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [15] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (15)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 4층403호 (도로명 주소: 부산광역시 서구 충무대로 262)

용도: 오피스텔 (업무시설)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

토지지분: 4.17㎡ (약 1.26평)

건물면적 (전용면적): 27.81㎡ (약 8.41평)

건물지분: 27.81㎡ (약 8.41평)

1.4. 가격 정보

감정가: 161,000,000원 (1억 6,100만원)

1.5. 건물 정보 (건축물표제부 기준)

건물명: 명성오션

총 층수: 15층 (지하 1층 포함)

해당 층: 4층

주요구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

주용도: 업무시설 (오피스텔)

사용승인일: 2023년 11월 10일

총 세대수 (호실수): 70호실 (집합건축물대장 표제부 기준)

건축면적: 262.87㎡

연면적: 3225.92㎡

대지면적: 334㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재하며, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 대로변을 따라 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 폭넓게 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

서측으로는 광대로인 충무대로에 접하고 있어 교통의 요지라 할 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역

* 방화지구

* 대로1류 (폭 35m~40m)

* 가로구역별 최고높이 제한 지역 (기준높이 120m, 최고높이 170m)

* 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

3.2. 인수되는 권리

* 감정평가서 요약상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 별도 기재는 없습니다.

* 원칙적으로 임의경매 사건은 등기부상 권리가 대부분 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* * 건물 주차장에 임차인이 존재하며, 임대관계는 미상입니다. 현황조사보고서를 반드시 참조하여 인수 여부 및 명도 가능성을 상세히 확인해야 합니다.

3.4. 특이사항

* 건물 주차장에 임차인이 존재하며, 임대 관계가 미상인 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 및 주거 밀집 지역

부산의 대표적인 상업 및 관광 지역인 남포동, 국제시장, 자갈치시장 등과 인접하여 풍부한 유동인구를 확보할 수 있는 입지입니다.

다양한 상업시설, 근린생활시설, 주거용 오피스텔이 혼재되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 교통의 요지

지하철 1호선 자갈치역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 교통의 요충지에 위치합니다. 이는 상가 및 오피스텔의 접근성을 높여 임대 가치를 상승시키는 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 대형 시장, 백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 편의성

* 지하철 1호선 자갈치역을 통해 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

* 주변 도로망이 잘 정비되어 있어 차량 이용 또한 매우 편리합니다.

5.3. 주변 환경

* 오피스텔 및 공동주택이 밀집한 지역으로, 비교적 쾌적한 생활 및 업무 환경을 제공합니다.

* 본 물건 인근에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주차장 임차인 문제

* 건물 주차장에 임차인이 거주하고 있으며, 임대 관계가 불분명합니다. 이는 향후 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

6.2. 건축물 노후도 및 유지보수

* 건축물대장상 사용승인일은 2023년 11월 10일로 비교적 최근이지만, 최초 건축 허가 및 착공 시점이 2018~2019년인 점을 감안할 때, 건물 전체의 노후도 및 유지보수 상태에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 법규상 높이 제한

* 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 묶여 있어, 향후 건물 증축이나 재건축 시 용적률 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산의 주요 상업 지구인 자갈치역 인근에 위치한 본 오피스텔은 뛰어난 입지와 편리한 교통망을 바탕으로 높은 투자 가치를 지닙니다. 다양한 상업 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

다만, 건물 주차장에 존재하는 임차인의 존재 및 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크는 명확히 인지하고, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 철저히 검토해야 합니다. 이러한 부분을 충분히 고려한다면, 실거주 또는 임대 수익 확보를 위한 좋은 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 중심 상권인 자갈치역 도보권, 대로변에 위치.

* 풍부한 임대 수요: 관광객 및 지역 주민의 높은 이용률을 보이는 상권.

* 교통의 편리성: 지하철 1호선 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 건물 현대화: 비교적 최근 사용승인된 건물로 현대적인 시설 이용 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 161,000,000원

* 시세 분석 (2026년 7월 기준, 주변 오피스텔 거래 사례 종합):

* 부산 서구 충무동 및 자갈치역 인근 전용면적 27~30㎡ 내외 오피스텔의 최근 매매 시세는 대략 1억 5천만 원에서 1억 7천 5백만 원 사이로 형성되어 있습니다.

* 본 물건의 감정가 1억 6천 1백만 원은 시세 범위 내에 있으며, 입지 및 건물 상태를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 본건의 예상 입찰가는 161,000,000원 (감정가) 에서 175,000,000원 (시장가 상단 고려) 범위를 추천합니다.

* 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 입찰가를 최종 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.