나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [21] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (21)

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 5층504호

용도: 오피스텔

감정가: 161,000,000원

토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

건물면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 위치하며, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 대로변의 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 밀집한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 부산 서구 충무대로 262에 위치하며, 지하 1층, 지상 15층 규모의 명성오션 건물 내 5층 504호입니다.

서측으로는 폭 35~40m의 광대로인 충무대로와 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

본건의 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

임대관계는 미상이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 충무동1가는 부산의 대표적인 상업 및 관광 중심지로, 자갈치 시장과 남포동 상권이 인접해 있어 유동인구가 풍부합니다.

대로변을 따라 다양한 소매점, 음식점, 금융기관 등 각종 근린생활시설이 발달해 있습니다.

오피스텔 및 공동주택이 혼재되어 있어 주거 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

인근에 영화관, 백화점, 대형마트 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 도시철도 1호선 자갈치역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행으로 부산 시내 전역 접근 용이.

편의시설: 자갈치 시장, 롯데백화점, 남포동 로드샵, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용 가능.

난방: 도시가스보일러를 이용한 난방 시스템.

설비: 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비 등 공동 설비 구비.

1.5. 잠재적 리스크

본건 건물 주차장에 임차인이 존재한다는 점은 현황 조사 보고서를 통해 확인해야 할 사항입니다. 이는 건물 전체 운영과 관련된 부분으로, 상세한 현황 파악이 필요합니다.

주변에 재래시장(자갈치 시장)이 있어 소음, 냄새, 쓰레기 처리 등 환경적인 요인이 일부 발생할 수 있습니다. 이는 일반적인 시장 주변 환경으로, 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 자갈치역 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 뛰어난 교통 및 생활 편의시설 접근성을 자랑합니다.

소형 면적으로 1인 가구나 투자 목적에 적합하며, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

다만, 건물 주차장 내 임차인 존재 여부 및 해당 임차인의 상태에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 시장 주변의 환경적 특성을 고려해야 합니다.

건축물대장상 사용승인일이 2023년 11월 10일로 비교적 최근이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

더블 역세권(지하철 1호선 자갈치역) 인접으로 인한 탁월한 대중교통 접근성.

부산의 대표적인 관광 및 상업 중심지에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상.

소형 면적으로 인한 낮은 초기 투자 부담 및 높은 회전율 기대.

주변 개발 호재 및 상권 활성화로 인한 향후 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 161,000,000원입니다.

본건과 유사한 면적(약 8.41평)의 소형 오피스텔은 부산 서구 충무동1가 지역에서 최근 시세 기준으로 약 130,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 거래되고 있습니다.

자갈치역 역세권이라는 입지적 장점과 비교적 신축에 가까운 건물 상태를 고려할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 경매 특성상 경쟁 구도 및 유찰 여부에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다.

현 시세와 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 약 130,000,000원에서 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 소유주의 투자 성향 및 목표 수익률, 리스크 감수 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.