나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [7] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (7)

물건종별: 오피스텔

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 1억 5천 8백만 원 (158,000,000원)

채권자: 광안신용협동조합

1.2. 면적

토지 면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

토지 지분: 4.17㎡ (약 1.26평)

건물 면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

건물 지분: 27.81㎡ (약 8.41평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 명성오션

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 (신주소: 부산광역시 서구 충무대로 262)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 15층 건물

건축물대장상 사용승인일: 2023년 11월 10일

총 호수: 71개호 (본건은 2층 205호)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 소재하며, 지하철 1호선 자갈치역에서 남서측 인근에 위치합니다.

주위 일대는 대로변을 따라 형성된 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있습니다.

또한, 지하철 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

건물은 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 있으며, 기계식 주차설비가 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m), 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 120m, 최고높이 170m), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 금액은 약 100억 8천만 원 (10,080,000,000원)입니다.

3.2. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 2월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 없음)

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2024년 7월 22일

* 배당신고일자: 2025년 12월 15일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 주의사항: 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있으나, 본건 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 충무동1가 일대는 부산의 주요 상업 지역 중 하나로, 오피스텔과 상가, 시장 등이 밀집하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 자갈치 시장, 남포동 상권 등이 있어 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리합니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

자갈치역 및 충무대로를 통한 교통 편리성이 높으며, 주변 상업 시설, 시장, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔과 공동주택이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 공동담보로 묶여 있는 점은 경매 진행의 복잡성을 일부 야기할 수 있으나, 매각으로 정리됩니다.

6.2. 명도 관련 리스크

대항력 없는 임차인(김 )이 존재하지만, 인수 보증금이 없어 법적인 명도 절차는 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 시간 지연이나 추가 비용이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.3. 기타 리스크

* 본건 건물 주차장에 임차인이 있다는 현황조사보고서 내용이 있습니다. 이는 건물 공용 부분의 이용 관련 사항일 수 있으나, 정확한 내용을 확인하기 위해 현황조사보고서 원문을 반드시 검토해야 합니다. (부동산 임의경매의 경우, 특별한 언급이 없는 한 건물 관련 공용 부분의 인수 문제는 발생하지 않습니다.)

7. 종합 의견

부산 서구 충무동, 자갈치역 인근에 위치한 명성오션 오피스텔은 역세권 입지와 풍부한 상권을 바탕으로 실거주 및 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 권리 관계가 깨끗하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적은 편입니다. 다만, 건물 주차장 임차인 관련 세부 내용은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 주요 상업 및 관광 중심지인 자갈치역 인근 역세권 오피스텔로서 미래 가치 상승 기대.

* 일반상업지역 내 위치하여 향후 업종 전환 또는 추가적인 개발 가능성.

* 간결한 권리 관계 및 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 리스크 최소화.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (제한적)

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석이 어렵습니다. 인근 유사 오피스텔의 실거래가, 임대료 수준, 공실률, 건물 상태 및 관리비 등을 종합적으로 조사하여 현재 시세를 파악하는 것이 필수적입니다. 감정가는 1억 5천 8백만 원으로 책정되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하고 순수 물건 가치와 낙찰 후 명도 비용, 취득세, 기타 부대 비용 등을 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 시장에서 물건의 가치는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 형성되는 경우가 많습니다. 따라서, 본건의 경우 현재 시세와 시장 상황을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 감정가 1억 5천 8백만 원을 기준으로 약 1억 1천만 원 ~ 1억 3천만 원 사이에서 입찰가격을 검토해 볼 수 있습니다. (이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 시장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

정확한 시세 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.