나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [9] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (9)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광안신용협동조합

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 3층302호

건물명: 명성오션

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지하 1층 ~ 지상 15층 건물 내 3층 302호

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

토지지분: 4.461㎡

건물면적: 29.72㎡ (약 9.00평)

건물지분: 29.72㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 168,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도 1호선' 자갈치역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 제반 교통 상황이 비교적 양호한 편입니다.

3. 건물 정보

3.1. 구조 및 마감

건물: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 1층 지상 15층 명성오션

외벽: 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임

내벽: 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등

창호: 하이새시창

3.2. 이용 상태

근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 본건은 오피스텔로 사용 가능한 업무시설입니다.

3.3. 설비 내역

공동설비: 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있습니다.

개별설비: 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

주차: 건물 내 기계식 주차설비가 갖추어져 있습니다.

4. 토지 정보

4.1. 형상 및 이용 상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

4.2. 인접 도로 상태

서측으로 광대로인 충무대로에 접해 있습니다.

4.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m).

가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 120m, 최고높이 170m).

가축사육제한구역.

5. 권리 분석

5.1. 말소 기준 권리

을1) 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2024-02-20)

5.2. 등기부 요약

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

- 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (을1, 말소기준권리)

- 백태현 근저당 (을2, 말소)

- 광안신용협동조합 임의경매 (갑3, 말소)

- 김우경 주택임차권 (을3, 말소)

총 등기부채권 총액: 10,090,000,000원

5.3. 임차인 현황

임차인: 김우경

보증금: 10,000,000원

차임: 470,000원

전입일자: 2024-08-29, 확정일자: 2025-03-04

대항력: 없음

주차장 임차인: 본건 건물 주차장에 임차인이 있다는 점은 현황조사 보고서 등을 통해 별도 확인이 필요합니다. 그러나 등기부상 임차인 김우경은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

5.4. 인수되는 권리

없음. (인수 보증금 합계: 0원)

6. 상권 분석

6.1. 입지 및 주변 환경

본건은 부산의 핵심 상업 지역인 자갈치역 인근에 위치하며, 대로변에 접하여 유동인구가 풍부한 상업지구입니다.

주변에 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장(자갈치시장), 공동주택, 오피스텔 등이 밀집하여 배후 수요가 두텁습니다.

6.2. 교통 및 편의 시설

도시철도 1호선 자갈치역 도보 이용 가능한 역세권 입지이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

자갈치시장, 남포동 상권 등이 인접하여 쇼핑, 문화, 금융 등 다양한 편의시설 접근성이 우수합니다.

6.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구 등으로 지정되어 있어 상업적 용도로 활용 가치가 높습니다.

7. 생활 정보

7.1. 교통

도시철도 1호선 자갈치역 도보 5분 이내 거리, 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

7.2. 편의시설

자갈치시장, 롯데백화점, 롯데마트, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설 접근 용이.

7.3. 주거 환경

오피스텔 및 공동주택이 혼재되어 있어 주거 쾌적성이 양호한 편입니다.

7.4. 혐오시설

제공된 정보 및 검색 결과, 본건의 직접적인 인근 지역에 위치한 혐오 또는 기피 시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 상업지역 특성상 시장 주변의 소음이나 냄새 발생 가능성은 있습니다.)

8. 잠재적 리스크

8.1. 주차장 임차인

건물 주차장에 임차인이 존재한다는 점은 현황 확인이 필요하나, 이는 본건 오피스텔의 직접적인 명도 대상은 아닙니다.

8.2. 높은 총 채권 금액

등기부상 총 채권 금액이 약 100억 9천만원으로 매우 높으나, 이는 임의경매 신청 채권자의 권리 행사에 따른 것이며, 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

8.3. 감정가 대비 시장가

본건의 감정가는 1억 6,800만원입니다. 주변 유사 오피스텔의 실거래가 및 현재 시세를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 자갈치역 초역세권에 위치한 오피스텔입니다.

탁월한 입지 조건, 편리한 교통망, 풍부한 상업 시설 및 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

권리 관계가 매우 깨끗하여 인수되는 권리 부담이 전혀 없다는 점이 큰 장점입니다.

본 물건은 부산의 주요 관광 및 상업 지역으로서 향후 발전 가능성 또한 높아 보입니다.

10. 투자 포인트

최고의 입지: 부산 중구, 서구 일대의 핵심 상업지, 자갈치역 역세권.

안정적인 임대 수요: 주변 상업 시설 및 관광객, 직장인 수요 풍부.

권리상 안전: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

편리한 교통: 지하철 1호선, 다수의 버스 노선 이용 편리.

향후 가치 상승 잠재력: 부산항 재개발 등 지역 개발 호재와 연계 가능성.

11. 예상 입찰가

11.1. 시세 분석

본건 오피스텔(29.72㎡, 약 9평)의 감정가는 1억 6,800만원입니다.

주변 유사 오피스텔의 시세 자료에 따르면, 충무동1가 일대의 유사 면적 및 연식 오피스텔의 경우, 매매가는 약 1억 4,700만원 ~ 1억 6,900만원 수준을 형성하고 있습니다.

부산 지역 오피스텔의 월세 비중이 80%를 넘어서고 있으며, 임대수익률 또한 상승세(5.61% 이상)를 보이고 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

본건의 입지, 면적, 건물 상태 등을 종합적으로 고려 시, 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

11.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 권리가 없고 명도 대상 임차인(대항력 없음)이 없어 명도 부담이 적은 점을 고려합니다.

시세와 감정가를 종합적으로 판단할 때, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 다소 변동될 수 있으나, 175,000,000원 ~ 188,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 주변 실거래가 수준 및 부산 지역 오피스텔의 일반적인 수익률을 감안한 추정치이며, 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 최신 시세 확인, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.