나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [3] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광안신용협동조합 (본 건 임의경매 신청인)

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33, 명성오션 2층 201호

용도: 업무시설 (오피스텔)

건물 규모: 지하 1층, 지상 15층 중 2층 201호

건물 면적: 전용 29.27㎡ (약 8.85평)

토지 면적: 본건 지분 4.39㎡ (약 1.33평)

건물 구조: 철근콘크리트 구조

1.3. 매각 대상 및 감정가

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 163,000,000원 (16,300만원)

감정평가일: (제공된 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 대로변에 형성된 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

본건이 속한 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 다각형 형태이며, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

건물은 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 있으며, 기계식 주차 설비를 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 02월 20일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 권리 소멸 여부

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리가 없으므로, 본 경매 절차를 통해 매각이 완료되면 을1, 을2, 갑3의 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기는 모두 말소될 예정입니다.

매수인이 인수하는 별도의 권리(예: 지상권 등)는 등기부상 확인되지 않습니다. (물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않아 일반적인 권리 소멸로 예상됩니다.)

3.3. 특수 물건 정보

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 등기부상 채권 총액이 약 10,080,000,000원 (100억 8천만원)에 달합니다. 이는 본건 감정가 대비 매우 높은 금액이며, 담보물 여러 건에 대한 채무로 추정됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 본건 건물 주차장에 임차인이 있는 것으로 현황조사보고서에 기재되어 있으나, 임대차 관계 및 보증금, 월세 등 세부 내용은 파악되지 않았습니다.

* 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라 할지라도, 실제 점유자가 존재할 수 있으며 명도 과정에서 분쟁이 발생할 가능성이 있으므로 사전에 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 부산 서구 충무동1가 지역은 남포동, 국제시장 등 부산의 핵심 상업 지구와 인접하여 유동인구가 매우 풍부합니다.

건물 주변으로 각종 상업시설, 근린생활시설, 전통시장 등이 밀집하여 상권이 활발하게 형성되어 있습니다.

4.2. 건물 내 업종

명성오션 건물은 근린생활시설과 오피스텔 용도로 구성되어 있으며, 본건 201호는 업무시설(오피스텔)로 활용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변에 공동주택과 상업시설이 조화롭게 분포하고 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

쇼핑, 문화, 관광 등 다양한 활동이 가능한 남포동, 국제시장 등 중심 지역 접근이 용이합니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 1호선 자갈치역을 도보로 이용할 수 있는 역세권입니다.

다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리하며, 충무대로 등 주요 도로망을 통해 차량 접근성 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

건물 주차장에 임차인이 존재하며, 관련 임대차 정보가 불분명하여 명도 진행 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다.

6.2. 높은 채권 총액

약 100억 8천만원에 달하는 높은 채권 총액은 복잡한 채무 구조를 시사하며, 다수의 공동담보 물건 중 일부일 가능성이 높습니다. 비록 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되나, 추후 제기될 수 있는 법적 문제에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 주차 관련 문제

기계식 주차 설비가 설치되어 있으나, 주차 공간 부족이나 이용 편의성 저하, 관리 문제 등이 발생할 수 있습니다. (주차장 임차인 이슈와 연관될 가능성)

7. 종합 의견

본건 부산광역시 서구 충무동1가 명성오션 오피스텔은 지하철 1호선 자갈치역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변 상업 및 교통 환경이 매우 우수하여 미래 가치 상승이 기대됩니다.

건물은 2018년 건축 허가를 받아 비교적 신축이며, 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 매수인이 인수할 부담은 없으나, 공동담보로 인한 높은 채권 총액과 건물 주차장 내 임차인의 정보 미상 등은 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 합니다. 특히, 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 문제에 대한 면밀한 사전 조사 및 대비가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

도시철도 1호선 자갈치역 도보 이용 가능한 초역세권 단지입니다.

부산의 주요 상업 및 관광 중심지인 남포동, 국제시장 등과 인접하여 접근성이 매우 뛰어납니다.

대로변에 위치하여 건물 인지도가 높고 접근성이 좋습니다.

8.2. 활발한 지역 상권

다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장 등이 밀집한 지역으로, 풍부한 배후 수요와 유동 인구를 기반으로 한 상권 활성화가 이루어져 있습니다.

8.3. 경쟁력 있는 감정가

높은 채권 총액으로 인해 경매 초기에 경쟁률이 낮을 것으로 예상되며, 이는 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

부산 서구 충무동1가 소재 명성오션과 유사한 조건(전용면적 약 29㎡, 오피스텔)의 물건들을 조사한 결과, 현재 시세는 대략 1억 5천만원에서 1억 8천만원 사이로 파악됩니다. 이 가격은 일반적인 매매 시장 기준이며, 실제 거래 가격은 층수, 향, 내부 상태, 건물 내 입지 등에 따라 달라질 수 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

본건의 감정가는 163,000,000원 (16,300만원)입니다.

전용면적 29.27㎡ (약 8.85평)임을 고려할 때, 현 시세는 약 1억 5천만원에서 1억 8천만원 범위로 추정됩니다.

권리 분석상 인수하는 부담이 없고, 채권 총액이 높은 점을 감안할 때 경쟁률이 낮을 것으로 예상됩니다.

다만, 건물 주차장 임차인으로 인한 명도 리스크와 복잡한 채권 관계(약 100억 8천만원)를 충분히 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 130,000,000원 (13,000만원)에서 150,000,000원 (15,000만원) 사이를 제안합니다.

이 가격대는 시세 대비 경쟁력 있는 수준이며, 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근을 통해 안정적인 투자를 도모할 수 있습니다. 최종 입찰가는 개인의 투자 성향, 위험 감수 수준, 낙찰 후 명도 계획 등에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.