나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [11] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (11)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 3층304호 (신주소: 부산광역시 서구 충무대로 262)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건물명: 명성오션

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 15층 중 3층

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 158,000,000원

* 토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

* 건물면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

* 토지지분: 4.174999999999999㎡ (약 1.26평)

* 건물지분: 27.81㎡ (약 8.41평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 위치하며, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근입니다.

* 주위에는 대로변의 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 건축물 정보

* 건물명: 명성오션

* 건축일자: 2018년 8월 30일 신축 허가, 2023년 11월 10일 사용 승인

* 구조: 철근콘크리트구조

* 규모: 지하 1층, 지상 15층

* 해당 호수: 3층 304호

* 마감: 외벽 드라이비트 및 하부 치장석, 내벽 벽지/타일/몰탈, 창호 하이새시.

* 설비: 공동 승강기, 옥내소화전, 화재탐지/경보설비. 개별 위생/급배수/도시가스 난방 설비.

* 주차: 기계식 주차 설비 갖춤.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 본건의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 본건 304호 자체의 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담은 0원입니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 470,000원

* 전입일자: 2024-04-24

* 대항력: 없음

* 다만, 본건 건물 주차장에 별도의 임차인이 존재한다는 점은 현황조사보고서 및 관련 자료를 통해 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 위치하며, 일반상업지역, 방화지구에 속해 있습니다.

* 대로변에 접하고 있어 가시성과 접근성이 우수하며, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* 주변에 도시철도 1호선 자갈치역, 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 서구 충무동1가는 부산 최대 상권 중 하나이며, 농·수산물, 정육, 반찬류 등을 판매하는 다양한 점포들이 상권을 이루고 있습니다.

* 충무동 새벽시장이 인근에 위치하여 시설 현대화 사업을 통해 상권 활성화가 기대됩니다.

* 검색 결과, 본건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 각종 상업시설, 마트 (탑마트 남부민점, 하나로마트 자갈치점 등)가 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 병원, 관공서 등 생활 편의시설 접근이 편리한 지역입니다.

5.2. 교통

* 부산 지하철 1호선 자갈치역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 관련

* 제공된 건축물대장 정보상 특별한 하자나 위반 사항은 확인되지 않았습니다.

6.2. 임차인 관련

* 본건 건물 주차장에 임차인이 존재한다는 점은 현황조사보고서를 통해 추가 확인이 필요합니다. (해당 임차인의 권리관계는 본건 304호와 직접적인 연관은 적을 수 있으나, 건물 관리 측면에서 참고)

6.3. 기타

* 본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 위치하며, 검색 결과 상 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 서구 충무동1가, 부산 지하철 1호선 자갈치역 인근에 위치한 명성오션 오피스텔 3층 304호입니다.

* 전용면적 27.81㎡ (약 8.41평), 감정가는 1억 5천 8백만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

* 자갈치역 초역세권의 편리한 교통과 주변 상업시설, 시장 이용 등 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리분석 상 인수되는 권리 및 보증금이 없어 투자에 대한 부담이 적습니다.

* 본건 304호 자체 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으나, 건물 주차장 임차인 존재는 별도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산 지하철 1호선 자갈치역 도보 이용 가능, 대중교통 접근성 탁월.

* 우수한 접근성: 대로변 위치, 차량 접근 용이.

* 안정적인 권리관계: 매각으로 모든 권리 소멸, 인수 부담 없음.

* 활발한 상권: 주변 상업시설, 시장, 주거시설 밀집으로 임대 수요 기대.

* 오피스텔 활용도: 1인 가구 또는 소규모 사업장 용도로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 158,000,000원

* 물건 면적: 전용 27.81㎡ (약 8.41평)

* 시세 분석:

* 인근 '서원블루오션(E동)' 오피스텔의 경우, 21평형이 1.47억 원에 실거래된 사례가 있습니다.

* 부산 서구 충무동1가 지역의 아파트 공급면적당 단가는 1196.4만원/평 (2023년 기준)으로 파악됩니다.

* 본건과 유사한 면적의 오피스텔 매물이 부산진구 양정동 지역에서는 1.3억~1.5억 원 선에서 매매되고 있습니다.

* 종합적으로 고려했을 때, 본건의 현재 시세는 감정가 수준 또는 소폭 상회할 것으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 현재 시세 및 감정가를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 경매 현장에서의 경쟁 상황, 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

* 보증금 인수 부담이 없으므로, 시장 상황을 면밀히 분석하여 합리적인 범위 내에서 전략적인 입찰이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.