나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [14] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (14)

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 4층402호

건물명: 명성오션

용도: 오피스텔

감정가: 172,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적정보

토지면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

토지지분: 4.461㎡ (약 1.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적 (전용면적): 29.72㎡ (약 9.00평)

건물지분 (전용면적): 29.72㎡ (약 9.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물 총 연면적: 3225.92㎡ (약 975.92평)

1.3. 건축물정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물

해당층: 4층

해당호수: 402호

외벽: 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임

내벽: 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등

창호: 하이새시창

1.4. 설비내역

공동설비: 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기

개별설비: 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 (402호 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 지하철 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 대로변을 따라 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m)에 접하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 520,000원

전입일자(사업일자): 2024-08-26

확정일자: 2024-08-26

배당신고일자: 2025-03-06

대항력: 없음

3.3. 주의사항

* 본건 건물 주차장에 임차인이 있습니다 (현황조사보고서 참조).

* 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산광역시 서구 충무동1가 지역은 자갈치역을 중심으로 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 유동인구를 가지고 있습니다. 대로변에 위치하여 가시성이 좋으며, 시장과 다양한 편의시설이 인접해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 자갈치역 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 인근 시장, 각종 상업시설, 근린생활시설 이용 편리.

* 주거환경: 오피스텔 및 공동주택이 혼재된 지역으로 주거 생활 가능.

6. 잠재적 리스크

* 주차장 임차인 존재: 본건 건물 주차장에 임차인이 있다는 점은 추후 관리 또는 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 수 있으므로, 현황조사보고서 확인이 필수적입니다.

* 임대관계 미상: 현재 해당 호실의 임대 관계가 불명확하여, 매입 후 예상치 못한 권리 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부산시 전반적으로는 서부산권 등 일부 지역에 환경정화시설, 폐기물처리시설 등이 집중되어 있는 경향이 있으나, 본건 소재지는 그러한 시설과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 자갈치역 인근의 편리한 교통 요지에 위치한 오피스텔입니다. 상업시설이 밀집한 지역에 자리하고 있어 기본적인 편의시설 접근성이 우수하며, 건물 자체도 비교적 신축으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 주차장 내 임차인 존재 및 임대 관계 불명확성은 추가적인 확인과 관리가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 자갈치역 도보 이용 가능한 역세권으로, 투자가치 및 환금성 기대.

* 도심 상권: 각종 상업시설 및 편의시설 집약 지역으로 임대 수요 꾸준할 것으로 예상.

* 건물 상태: 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)로, 내부 시설 및 관리가 용이할 것으로 판단.

9. 예상 입찰가

감정가: 172,000,000원

본건과 유사한 면적(29.72㎡)의 오피스텔이 월세 430,000원, 보증금 10,000,000원으로 거래된 사례가 있습니다. 이를 연간 임대수익으로 환산 시 약 5,160,000원으로, 감정가 기준 시 약 3.0%의 수익률에 해당합니다. 이는 현재 시장에서 통용되는 적정 투자수익률을 고려할 때 다소 낮은 수준일 수 있습니다. 또한, 주차장 임차인 존재 및 임대관계 미상 등의 리스크 요인이 있어, 신중한 접근이 필요합니다.

주변 유사 오피스텔 매매 사례가 명확하게 확인되지 않았으며, 현재 임대수익률을 고려할 때 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 현재 시장 상황 및 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 70~80% 수준을 기준으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 120,000,000원 ~ 137,000,000원 범위 내에서, 철저한 현장 조사 및 권리 분석 후 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.