나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [2] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (2)

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 502,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광안신용협동조합 (채권자 정보 일부 마스킹)

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 4.39㎡ (약 1.33평)

토지지분: 4.39㎡ (약 1.33평)

건물면적: 49.09㎡ (약 14.85평)

건물지분: 49.09㎡ (약 14.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 대로변의 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 밀집하여 형성되어 있습니다.

주변 지역은 활성화된 상업 지역으로, 숙이상회와 같은 음식점들이 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 서측으로 광대로인 충무대로에 직접 접하고 있으며, 기계식 주차설비가 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 3, 5 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m, 공동어시장 일원), 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 120m, 최고높이 170m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

기호 2, 4 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 120m, 최고높이 170m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부채권 총액은 10,080,000,000원입니다.

말소기준권리는 2024년 2월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(을1)입니다.

등기사항에 기재된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건 건물 주차장에 임차인이 존재하는 것으로 현황조사보고서에 기재되어 있습니다.

* 해당 임차인의 임대 관계는 미상이며, 보증금 및 차임 등 구체적인 사항은 별도 확인이 필요합니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 밀집지역

본건이 위치한 부산 서구 충무동1가 일대는 자갈치역을 중심으로 활성화된 상업지구입니다.

다양한 상업시설, 근린생활시설, 재래시장(국제시장, 부평시장 등) 및 대형 편의시설(롯데백화점, 롯데마트 등)이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

이 지역은 부산의 역사적인 상업 중심지 중 하나인 보수동 책방골목과도 인접해 있어 문화적 가치 또한 높습니다.

4.2. 유동인구 및 접근성

도시철도 1호선 자갈치역 초역세권으로, 남포동, 국제시장 등 주요 관광 및 상업 지구와 인접하여 유동인구가 매우 풍부합니다.

대로변에 위치하여 가시성이 높고 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 도시철도 1호선 자갈치역, 다수의 시내버스 노선

* 쇼핑: 롯데백화점, 롯데마트, 국제시장, 부평시장

* 문화/관광: BIFF 광장, 용두산 공원, 자갈치 시장, 해안가 산책로

* 의료: 인근 종합병원 및 병의원 이용 가능

5.2. 주변 환경

* 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 부산 서구 내에는 과거 성매매 집결지였던 완월동 지역이 있었으나, 현재는 공공개발 및 강력한 단속으로 인해 폐쇄된 상태이며, 해당 지역은 직접적인 영향을 받지 않을 것으로 보입니다.

* 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

총 채권액이 100억 원을 상회하여 채무 규모가 상당히 큽니다.

6.2. 건물 주차장 임차인

건물 주차장에 임차인이 존재하며 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 관리 또는 명도 이슈를 발생시킬 수 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로 임차인의 권리 관계를 철저히 파악해야 합니다.

6.3. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 물건의 경매 진행 여부 및 결과가 본건 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상업 지구인 자갈치역 인근에 위치하여 입지적 가치가 매우 높습니다.

풍부한 유동인구와 뛰어난 교통 접근성을 바탕으로 근린상가로서의 활용도가 기대됩니다.

다만, 높은 채권 총액과 건물 주차장 임차인의 존재 등 잠재적 리스크 요인도 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 대표 상권(자갈치, 남포동)과의 연계성이 뛰어난 입지

* 도시철도 1호선 자갈치역 역세권으로 탁월한 접근성

* 대로변 위치로 높은 가시성과 상업적 잠재력

* 주변 개발 가능성 및 상권 활성화에 따른 미래 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

실제 시장 거래 사례, 유사 물건 분석, 명도 비용, 임차인과의 협상 가능성 등 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.