나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [17] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (17)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 4층405호

신주소: 부산광역시 서구 충무대로 262 (충무동1가)

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축년도: 2018년 (사용승인일 2023.11.10)

총 층수: 지하 1층, 지상 15층

해당 층수: 4층 (405호)

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 외벽: 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임

건물 내벽: 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등

창호: 하이새시창

1.3. 면적 및 평가

감정가: 161,000,000원

토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 위치하며, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 일대는 대로변을 따라 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

본건은 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 유사 다각형 토지 위에 건축된 건물이며, 서측으로 광대로인 충무대로에 접해 있습니다. 기계식 주차설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m)에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 120m, 최고높이 170m) 및 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 권리 중 매각으로 인해 소멸되는 사항은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계액은 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강문정 (강 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 525,000원

* 전입일자: 2024년 05월 16일

* 대항력: 없음

4. 상권분석

본건은 부산의 중심 상권 중 하나인 자갈치역 및 남포동 상권에 인접해 있습니다. 부산항과 인접한 지역 특성상 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업시설 및 문화시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 기대되는 지역입니다. 오피스텔로서 주거 및 소규모 사무실 용도로의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 도시철도 1호선 자갈치역 (도보 약 5분 이내)

* 인근 다수의 버스 노선 운행 (부산 시내 주요 지역 연결)

5.2. 편의시설

* 금융기관, 병원, 은행, 관공서 등 각종 편의시설 도보 이용 가능

* 롯데백화점, 국제시장, 자갈치시장 등 쇼핑 및 문화시설 인접

5.3. 교육시설

* 인근 초등학교, 중학교, 고등학교 위치 (자세한 내용은 별도 확인 필요)

5.4. 주변 환경

* 부산항, 용두산공원 등 문화 및 휴식 공간 접근성 우수

6. 잠재적 리스크

* 본건 건물 주차장에 임차인이 존재하나, 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다 (현황조사보고서 참조).

* 검색된 자료에서 명확한 혐오시설의 직접적인 언급은 없으나, 부산 서부산권에 환경혐오시설이 집중되는 경향이 있다는 기사가 있으나, 본건 소재지와는 직접적인 관련성이 낮습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 서구 충무동1가, 부산 지하철 1호선 자갈치역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 조건이 매우 우수합니다. 상업 및 주거시설이 밀집된 지역으로 유동인구가 많고, 교통 편리성이 뛰어나 주거 및 업무용으로 활용하기에 적합합니다. 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 감정가 1억 6,100만원은 최근 시세 추이를 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 도시철도 1호선 자갈치역 도보 5분 이내 거리.

* 뛰어난 생활 인프라: 남포동, 국제시장, 자갈치시장 등 부산 핵심 상권 인접.

* 소형 면적: 27.81㎡ (약 8.41평)의 전용면적으로 1인 가구 또는 소형 사무실 임대 수익 투자에 용이.

* 명확한 권리관계: 인수되는 부담이 없어 안정적인 투자 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 정보 및 검색된 시세 자료를 종합적으로 고려할 때, 명성오션 오피스텔의 최근 실거래가 및 유사 물건의 시세는 대략 1억 3천만원 ~ 1억 6천만원 사이로 파악됩니다. 본건은 감정가가 1억 6,100만원으로, 시세 상단에 위치하고 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로, 권리 분석상 인수되는 부채가 없고, 향후 임대 수익률 및 시세 상승 가능성을 고려하여 1억 3,500만원 ~ 1억 5,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

이는 시장 상황, 입찰 경쟁률, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.