나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [13] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (13)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 4층401호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물 내

* 층수: 4층 401호

* 감정가: 166,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 4.39㎡ (약 1.33평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 29.27㎡ (약 8.85평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 전반적인 교통 여건이 비교적 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권개요: 해당 없음

* 비고: 없음

3.2. 인수 대상 권리

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 주차장 임차인: 본건 건물 주차장에 임차인이 존재하는 것으로 현황조사보고서에 기재되어 있습니다. (주의사항 참조)

* 임대관계: 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 충무동1가는 자갈치시장, 남포동 등 주요 상업지역과 인접해 있으며, 충무동해안시장, 충무동새벽시장 등 전통시장이 밀집해 있어 상권이 발달한 지역입니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 시세를 고려할 때, 본건과 유사한 면적(약 8.5평 ~ 13.6평)의 오피스텔이 1억 1천7백만원에서 1억 6천5백만원 범위에서 거래된 사례가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

자갈치시장, 남포동 BIFF광장 등 부산의 주요 번화가와 인접하여 다양한 쇼핑, 문화, 외식 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

대로변에 위치하고 있으며, 다양한 상업 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주차장 임차인

본건 건물 주차장에 임차인이 존재하므로, 명도시 관련 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. (현황조사보고서 참조)

6.2. 임대 관계 미상

건물 내부 임대 관계가 미상으로, 명도시 별도 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 서구 충무동1가에 위치한 본 오피스텔은 자갈치역 인근의 우수한 입지와 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 주변 상업 및 전통시장 발달로 인한 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있으며, 서구의 중심지에 자리하고 있어 잠재적 가치가 있습니다. 다만, 건물 주차장 내 임차인 존재 및 내부 임대 관계 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 더블역세권에 가까운 자갈치역 인근의 뛰어난 입지.

* 부산의 주요 상권인 남포동, 자갈치시장과 인접하여 유동인구 및 상업 활동이 활발함.

* 대로변에 위치하여 접근성이 좋으며, 주변 교통망이 잘 구축되어 있음.

* 근린생활시설 및 오피스텔 용도로 이용 중인 건물로, 다양한 활용 가능성 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 166,000,000원입니다. 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 시세 범위를 고려할 때, 비슷한 규모의 물건이 1억 1천7백만원에서 1억 6천5백만원 사이에서 거래된 것으로 파악됩니다. 현재 제시된 감정가는 유사 물건의 상단 가격대와 일치하는 수준입니다. 건물 주차장 임차인 존재, 내부 임대 관계 미상 등의 위험 요소를 감안하여, 시세 및 물건의 구체적인 상태, 명도 가능성 등을 면밀히 재확인한 후, 현장 조사를 통해 파악된 권리관계 및 물건 상태, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 낙찰가율 및 명도 관련 비용 등을 산정하여 보수적으로 접근 시, 약 1억 3천만원 ~ 1억 6천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.