나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [16] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (16)

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 4층404호

용도: 오피스텔

건물명: 명성오션

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

토지지분: 4.174999999999999㎡ (약 1.26평)

건물면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

건물지분: 27.81㎡ (약 8.41평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 161,000,000원

1.3. 건물 개요 (JSON 분석)

제공된 건축물 표제부 JSON 데이터에 따르면, 본 건물은 부산광역시 서구 충무동1가 39-33번지에 위치한 명성오션으로, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 15층 건물입니다. 총 70세대가 있으며, 본건은 4층 404호로 업무시설(오피스텔)로 사용되고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 위치하며, 도시철도 1호선 자갈치역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 대로변을 따라 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 개요는 명시되지 않음).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2024-06-10

* 확정일자: 2024-06-17

* 배당신고일자: 2025-03-17

* 대항력: 없음

* 비고: 본건 건물 주차장에 임차인이 있음 (현황조사보고서 참조).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 충무동1가는 부산의 주요 상업 지구 중 하나로, 자갈치시장 등 전통적인 시장 상권과 현대적인 상업 시설이 공존합니다. 대로변을 중심으로 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 유동 인구가 풍부하며, 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 도시철도 1호선 자갈치역, 다수의 시내버스 노선 이용 편리.

* 쇼핑: 자갈치시장, 남포동 상권 인접 (도보 또는 대중교통 이용 가능).

* 의료: 부산대학교병원 및 인근 병원, 의원 접근 용이.

* 공공시설: 서구청, 주민센터 등 행정기관 접근 가능.

* 문화/여가: 남포동 BIFF 거리, 용두산 공원 등 인접.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 부산항 및 항만 시설이 인접해 있어 일부 소음이나 해양 관련 활동이 있을 수 있으나, 주거 및 상업 환경에 직접적인 부정적 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 주차장 내 별도 임차인 존재: 현황조사보고서를 통해 상세 내용 확인 필요.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 계약 상태 및 월세/전세 시세에 대한 정보가 불분명하여 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

* 오피스텔 노후도: 건축 후 시간이 경과함에 따라 시설 유지보수 및 관리비 증가 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 도시철도 1호선 자갈치역 도보권으로 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 활발한 상권: 부산의 중심 상업 지역에 위치하여 풍부한 유동 인구와 높은 임대 수요가 기대됩니다.

* 소형 평형: 1~2인 가구 실수요자 및 소액 투자자에게 적합한 규모입니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분 포함으로 안정적인 권리 확보가 가능합니다.

8. 예상 입찰가

본 경매 물건의 감정가는 161,000,000원입니다.

제공된 건축물 표제부 JSON 데이터(`platArea`, `archArea`, `totArea`, `bcRat`, `vlRatEstmTotArea`, `vlRat` 등)와 전유부 JSON 데이터(`hoNm`, `flrNo` 등)는 건물의 전체 규모와 본건의 위치를 파악하는 데 유용합니다. 그러나 이러한 데이터만으로는 개별 호실의 현 시세를 직접적으로 산출하거나 구체적인 시세 분석을 수행하는 데 한계가 있습니다.

특히, 제공된 JSON에는 거래 가격, 임대료, 인근 실거래가 등 시장 가격을 나타내는 정보가 포함되어 있지 않습니다. 따라서 본 JSON 데이터만을 분석하여 현 시세 기준의 예상 입찰가를 산출하는 것은 불가능합니다.

인수되는 보증금이 0원이므로 권리상의 부담은 없습니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 반드시 외부 부동산 정보 플랫폼, 공인중개사 상담 등을 통해 인근 오피스텔의 최근 매매 사례, 전세가율, 월세 시세 등을 조사하여 감정가와의 비교 분석이 필요합니다.

9. 종합 의견

본건은 부산 서구 충무동1가의 중심 상업지에 위치한 역세권 오피스텔로서, 우수한 입지 조건과 풍부한 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 자갈치역 인근의 높은 유동 인구를 기반으로 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다. 권리상 인수할 부담은 없으나, 주차장 임차인 및 정확한 임대 관계 확인 등 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 철저한 시세 분석 후 적정 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 잠재력 있는 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.