나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [10] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (10)

* 소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 3층303호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 158,000,000원 (1억 5천 8백만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광안신용협동조합

1.2. 물건 현황

* 토지 면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

* 토지 지분: 4.174999999999999㎡ (약 1.26평)

* 건물 면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

* 건물 지분: 27.81㎡ (약 8.41평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 15층 건물인 명성오션 내 3층 303호.

* 준공일: 2018년 8월 30일 (건축물대장상 최초 사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 위치하며, 도시철도 1호선 자갈치역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. [cite: provided text]

* 주변 일대는 대로변을 따라 형성된 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 구성되어 있습니다. [cite: provided text]

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: provided text]

* 충무대로가 왕복 7차로로 확장 개통되어 서부산권의 교통 흐름 개선에 기여할 것으로 보입니다.

2.3. 편의 및 생활 시설

* 인근에 자갈치역, 탑마트 남부민점, 하나로마트 자갈치점 등 쇼핑 및 편의시설이 있으며, 재래시장인 자갈치 시장과도 인접해 있습니다.

* 교육 시설로는 토성초등학교, 부산대신중학교, 대동고등학교 등이 소재합니다.

* 주변 상권은 상업시설과 전통시장이 혼합되어 있으며, 주거용 오피스텔로서의 생활 편의성이 양호한 편입니다.

2.4. 혐오시설 유무

* 주변에 직접적인 혐오시설(예: 산업폐기물 처리장, 대규모 하수처리장 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부산 서부산권 지역 전반에 걸쳐 환경 혐오시설 집중에 대한 논의가 있는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리는 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(을1)이며, 해당 권리 및 그 이후 권리들은 모두 말소되었습니다. [cite: provided text]

* 광안신용협동조합의 임의경매개시결정(갑3) 또한 말소 예정입니다. [cite: provided text]

* 토지/건물 일괄매각으로 진행됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용 및 권리자는 제공된 정보에 없습니다. 추가적인 확인이 필요합니다. [cite: provided text]

3.3. 임차인 현황

* 건물 주차장에 임차인이 존재(현황조사보고서 참조)하나, 임대 관계 및 보증금, 차임 등은 미상으로 파악됩니다. [cite: provided text]

* 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. [cite: provided text]

* 임대 관계가 미상인 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

3.4. 총 채무액

* 등기부채권 총액은 10,080,000,000원 (100억 8천만원)입니다. [cite: provided text] (이는 담보물 전체에 대한 총 채무액으로, 본 물건의 직접적인 부담과는 다를 수 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

* 본건 주변은 자갈치역을 중심으로 형성된 상업지역으로, 다양한 소매점, 근린생활시설, 금융기관 등이 밀집해 있습니다. [cite: provided text]

* 자갈치 시장과 인접하여 지역 상권의 특징을 나타내며, 오피스텔로서의 생활 편의성과 상업시설 이용이 용이합니다.

4.2. 역세권 및 유동인구

* 지하철 1호선 자갈치역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부한 지역입니다. [cite: provided text]

* 주변 상업시설 및 시장의 활성화로 인해 지역 내 경제 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 공용 설비

* 본 건물은 승강기 설비, 옥내 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 공동 현관기 등을 갖추고 있습니다. [cite: provided text]

5.2. 개별 세대 설비

* 본건(303호)은 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. [cite: provided text]

5.3. 주차 시설

* 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다. [cite: provided text]

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

* 건물 주차장에 임차인이 존재하나, 임대 관계 및 보증금, 차임 등이 미상으로 명도 과정에서 법적 분쟁이나 예상치 못한 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. [cite: provided text]

6.2. 미소멸 지상권

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여, 해당 권리의 내용 및 영향력을 파악하는 데 추가적인 조사가 필요합니다. [cite: provided text]

6.3. 명도 부담

* 잠재적 임차인 문제와 미소멸 권리 등으로 인해 명도 과정이 복잡해지거나 지연될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 충무동1가, 자갈치역 초역세권이라는 우수한 입지를 자랑하는 오피스텔입니다. 비교적 현대적인 건물에 필요한 기본적인 설비를 갖추고 있으며, 주변 상업 및 교통 환경 또한 양호합니다. 그러나 건물 주차장에 임차인이 존재하나 임대 관계가 미상이며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 있다는 점은 상당한 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 불확실성으로 인해 명도 과정 및 향후 활용에 주의가 요구됩니다. 따라서 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 지하철 1호선 자갈치역 초역세권으로 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 유동인구를 자랑합니다.

* 생활 편의성: 재래시장(자갈치시장), 대형마트, 각종 상업시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 안정적인 수요: 역세권 오피스텔로서 직장인 및 1~2인 가구의 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 개선된 교통 인프라: 충무대로 확장으로 교통 체증이 완화되어 지역 접근성이 향상되었습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 158,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 명성오션 내 유사 면적(약 8.41평) 오피스텔의 거래 사례를 참고할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나, 본건의 주요 리스크 요인으로는 ▲건물 주차장 내 임차인의 존재 및 미상 임대 관계 ▲미소멸 지상권 등이 있어, 이러한 불확실성을 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가 대비 할인율을 적용하여 입찰가가 결정되지만, 본건의 경우 임차인 및 지상권 등 명확하게 해결되지 않은 권리 관계가 존재하므로, 보다 신중하고 보수적인 접근이 필요합니다.

리스크 요인들을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근하여 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

단, 이는 현재까지 파악된 정보에 근거한 추정치이며, 정확한 시장 가치 및 리스크 해소 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 입찰 전에는 반드시 전문가와 상담하시어 권리 관계를 명확히 확인하고, 명도 가능성 및 예상 비용 등을 종합적으로 검토하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.