나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [4] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (4)

물건종별: 오피스텔

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광안신용협동조합 (임의경매개시결정권자)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 2층 202호

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

토지지분: 4.461㎡ (약 1.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.72㎡ (약 8.99평)

건물지분: 29.72㎡ (약 8.99평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 29.72㎡ (약 8.99평)

공급면적: (해당 정보 없음, 전용면적 기준)

1.3. 기타 정보

감정가: 168,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물 내 2층 202호

사용승인일: 2023년 11월 10일

공동담보: 해당 물건은 공동담보로 제공되었음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도 1호선' 자갈치역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 대로변의 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있어 도시적인 생활환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스정류장과 도시철도 1호선 '자갈치역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 있으며, 기계식 주차설비가 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (접수일자: 2024-02-20, 채권금액: 9,600,000,000원)

기타 권리:

* 김도형외 1명의 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2024-02-14)

* 백태현의 근저당권 (접수일자: 2024-02-20, 채권금액: 480,000,000원)

* 고수환의 주택임차권공동담보목록 (접수일자: 2025-10-29, 임차보증금: 30,000,000원) - *이 권리는 말소 예정입니다.*

* 광안신용협동조합의 임의경매개시결정 (접수일자: 2025-01-21, 채권금액: 8,529,561,039원)

등기부채권 총액: 10,110,000,000원

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 명시된 모든 권리(근저당, 임의경매, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 고수환 (고 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-23

* 확정일자: 2024-07-23

* 배당신고일자: 2025-09-16

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰로 인해 권리가 소멸됩니다.

* 주의사항에 언급된 건물 주차장 임차인에 대한 상세 내용은 현황조사보고서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 충무동1가는 부산의 대표적인 상업 및 관광 중심지인 자갈치 시장과 인접해 있어 유동인구가 매우 풍부한 지역입니다.

* 인근에 다양한 업종의 상업시설과 오피스텔, 공동주택이 혼재되어 있어 배후 임대 수요가 안정적일 것으로 판단됩니다.

* 도시철도 1호선 자갈치역을 중심으로 상권이 발달해 있어 접근성이 뛰어나며, 이는 오피스텔의 임대 가치를 높이는 요인으로 작용합니다.

* 주변에 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 자갈치역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 자갈치 시장, 대형마트 (추정), 백화점 (인근 지역), 각종 병원, 은행, 관공서 등 풍부한 편의시설 이용 가능.

* 주변환경: 상업 및 주거 복합 지역으로 생활 편의성이 높으며, 활기찬 도시 분위기를 느낄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 공동담보 물건으로, 담보로 제공된 다른 물건의 경매 진행 상황이나 결과가 본 건의 매각 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 주차장에 임차인이 있다는 주의사항이 명시되어 있으므로, 해당 임차인의 권리관계 및 주차장 이용에 대한 상세 내용을 현황조사보고서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

* 신축급 건물(2023년 사용승인)로 물리적 노후도는 낮을 것으로 예상되나, 준공 이후 공실 상태였거나 관리 소홀이 있었다면 내부 하자 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 상업지역의 특성상 소음, 먼지, 통행 차량 등으로 인한 생활 불편이 일부 발생할 수 있습니다.

6.3. 시장 리스크

* 부산 지역 오피스텔 시장의 공급 과잉 또는 경기 침체 시 공실률 증가 및 임대료 하락 가능성이 존재합니다.

* 부동산 시장의 전반적인 변동성에 따라 매매 시세 또한 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구의 핵심 상권인 자갈치역 인근에 위치한 명성오션 오피스텔로, 역세권의 우수한 입지 조건과 2023년 사용승인된 신축급 건물이 큰 장점입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없는 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 매우 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점, 그리고 주차장 임차인 관련 추가 확인 필요성은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다. 종합적으로 볼 때, 입지적 장점과 신축 건물이라는 점을 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰받는다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 서구 충무동, 도시철도 1호선 자갈치역 초역세권 (도보 5분 내외 예상, 실제 도보 이동 거리 확인 권장)

* 신축급 건물: 2023년 11월 사용승인으로 건물 상태 및 편의시설 최신화 기대

* 풍부한 배후 수요: 주변 상업시설, 시장, 관광객, 오피스텔 거주자 등 다층적 임대 수요 확보 용이

* 권리관계 명확: 인수되는 임차 보증금 없음 (대항력 없는 임차인)

* 시세차익 및 임대수익 기대: 역세권 소형 오피스텔로서 임대 수익률과 장기적인 시세 상승 가능성 보유

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석을 위해서는 동일 건물 또는 유사 지역의 오피스텔 실거래가, 매물가, 임대 시세 등을 종합적으로 조사해야 합니다. 제공된 감정가 168,000,000원을 기준으로, 유사 전용면적(약 9평)의 오피스텔이 해당 지역에서 약 170,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 가정합니다. (이 수치는 일반적인 추정치이며, 실제 조사가 필수적입니다.)

채권 총액이 매우 높고 공동담보 물건인 점을 감안할 때, 경매 시 경쟁률이 낮을 수 있습니다. 이에 따라 감정가를 기준으로 합리적인 수준의 할인을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 160,000,000원

* 시세 분석: 본건은 역세권의 신축급 오피스텔로서 현재 시세가 감정가와 유사하거나 상회할 것으로 예상됩니다.

* 시장 상황: 주변 오피스텔의 공실률, 최근 거래 사례, 지역 경기 등을 면밀히 분석해야 합니다.

* 투자 전략: 경매 특성 및 권리 분석 결과, 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 현재 시세 대비 최소 10% 이상의 할인율을 목표로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 위에 제시된 예상 입찰가는 이러한 점을 반영한 수치입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 최신 부동산 시장 동향을 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.