나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [8] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (8)

* 소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 3층301호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 163,000,000원 (1억 6,300만원)

* 토지면적: 4.39㎡ (약 1.33평)

* 토지지분: 4.393999999999999㎡ (약 1.33평)

* 건물면적: 29.27㎡ (약 8.86평)

* 건물지분: 29.27㎡ (약 8.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광안신용협동조합

* 준공일자: 2023년 11월 10일 (20231110)

1.2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 서구 충무동1가에 소재하며, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치함.

* 주위환경: 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로상태: 서측으로 광대로인 충무대로에 접해 있으며, 기계식 주차 설비를 갖추고 있음.

1.3. 건물 정보

* 건물명: 명성오션

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 1층, 지상 15층 건물

* 해당 호수: 3층 301호

* 이용상태: 업무시설 (오피스텔) 용도로 사용 가능.

* 설비내역: 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기, 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

* 주차: 기계식 주차설비 갖추고 있음.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일반상업지역, 방화지구, 대로1류 (폭 35m~40m), 가로구역별 최고높이 제한 지역 (기준높이 120m, 최고높이 170m), 가축사육제한구역에 해당함.

2. 권리분석

2.1. 권리 요약

* 본 경매물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 광안신용협동조합임.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2024-02-20, 9,600,000,000원)

* 기타 등기 사항: 소유권이전 1번 신탁등기 말소, 근저당권 공동담보목록 말소, 임의경매 개시결정 말소, 지분가압류 말소.

* 총 채권액: 10,094,000,000원 (약 100억 9,400만원)

2.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

2.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건 건물 주차장에 임차인이 있는 것으로 현황조사보고서에 기재되어 있으나, 임대관계는 미상임.

3. 상권분석

3.1. 주변 상권

* 본건은 부산 서구 충무동1가에 위치하며, 주변은 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장 등이 혼재되어 있는 지역임.

* 자갈치역 인근으로 유동인구가 많으며, 전통시장(충무동새벽시장)도 인접해 있어 상업 활동이 활발한 편임.

* 부산 주요 상권 변화 분석에 따르면, 중구/동구 등 원도심의 쇠퇴세와 달리 전포/광안리 등 신흥 상권이 성장하고 있으며, 본건이 위치한 서구 지역도 상권 활성화 노력이 이루어지고 있음.

3.2. 혐오시설 여부

* 주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 조사한 결과, 직접적으로 본 물건지와 인접한 혐오시설에 대한 언급은 찾기 어려움.

* 다만, 부산시 전반적으로 하수처리장, 소각장 등 일부 시설이 영화/드라마 촬영지로 활용되는 사례가 있으나, 이는 혐오시설 자체보다는 시설의 특색을 활용하는 경우임.

* 명지 오션퍼스트와 같은 다른 지역의 오피스텔 사례에서는 오션뷰를 강조하는 광고가 있으나, 본건은 바다 조망이 가능한 위치는 아님.

4. 생활정보

4.1. 교통 및 편의시설

* 지하철 1호선 자갈치역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 부산 남포동, 국제시장 등 주요 도심 지역 접근성이 우수함.

* 주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

4.2. 주변 환경

* 도심 상업 지역에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 자갈치 시장, 국제시장 등 관광 명소가 인근에 있어 활기찬 분위기를 느낄 수 있음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 과도한 채무 부담

* 본건과 관련된 총 채권액이 약 100억 9,400만원에 달하여, 감정가 1억 6,300만원 대비 현저히 높은 수준임. 이는 본 건물의 담보 가치 대비 부채 비율이 매우 높음을 시사하며, 낙찰 시 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있음.

5.2. 주차장 임차인

* 건물 주차장에 임차인이 존재하며, 임대 관계가 미상이라는 점은 인수 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포함. (현황조사보고서 확인 필요)

5.3. 물리적 하자 가능성

* 2023년 11월 준공된 신축 건물이나, 모든 신축 건물과 마찬가지로 초기 하자에 대한 점검이 필요함.

6. 종합 의견

본건은 부산 서구 충무동1가에 위치한 명성오션 오피스텔로, 지하철 1호선 자갈치역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2023년 11월에 준공된 신축 건물로, 현대적인 시설과 편리한 교통 및 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 그러나, 본 경매물건과 관련된 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하는 100억원대에 달한다는 점은 매우 중대한 리스크 요인입니다. 이는 낙찰 후에도 복잡한 이해관계가 얽힐 가능성을 시사합니다. 또한, 주차장 내 임차인의 존재 및 임대 관계 미확인은 명도 과정에서의 변수가 될 수 있습니다. 신축 건물이라는 장점은 있으나, 과도한 채무와 잠재적 임차인 관련 문제는 신중한 접근을 요구합니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 지하철 1호선 자갈치역 초역세권으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 신축 건물: 2023년 준공된 신축 건물로, 초기 유지보수 비용이 적고 깔끔한 컨디션을 유지할 수 있습니다.

* 도심 상권: 부산 남포동, 국제시장 등 도심 상업 및 관광 지역과 인접하여 생활 편의성이 높고, 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 본 건의 감정가는 163,000,000원 (1억 6,300만원)입니다.

* 주변 명성오션 오피스텔의 시세 정보가 구체적으로 검색되지 않았으나, 2023년 준공된 건물임을 고려할 때, 유사 면적대의 신축 오피스텔 시세는 2억원대 초중반 형성될 것으로 추정됩니다 (이는 일반적인 추정치이며, 실제 시장 조사를 통해 확인해야 함).

* 중요 고려사항: 본 건은 약 100억 원 이상의 막대한 채권 총액을 가지고 있어, 일반적인 경매와는 다른 특수한 상황으로 판단됩니다. 따라서, 정상적인 시세 반영보다는 채권자들의 이해관계, 현황 조사 결과, 그리고 법원 경매 절차상의 특수성을 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정 시 고려할 점:

* 주차장 임차인의 명도 가능성 및 비용.

* 해당 물건의 실제 시세 (최근 실거래가, 유사 매물 호가 등).

* 향후 임대 수익률 및 시세 상승 가능성.

* 본 물건의 법적 권리 관계 및 특수 사항.

* 보수적 접근 권장: 과도한 채무 부담과 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가 이하 또는 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다. 초기 시장 조사 및 현황 조사를 통해 추가 정보를 확보한 후, 신중하게 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.