나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [12] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (12)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 3층305호

건물명: 명성오션

용도: 오피스텔 (업무시설)

구분: 구분건물 (전유부)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 158,000,000원

토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

토지지분: 4.174999999999999㎡ (약 1.26평)

건물면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

건물지분: 27.81㎡ (약 8.41평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 소재하며, 도시철도 1호선 '자갈치역'에서 남서측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 1호선 '자갈치역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건은 일반적인 부동산 임의경매 물건으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 등기부상 별도 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. (단, 현황조사서 상 주차장 임차인 존재 관련 내용은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 구조

본건이 속한 명성오션 건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 15층 규모입니다. 본건은 3층 305호로, 주된 용도는 오피스텔(업무시설)입니다. 건물은 2023년 11월 10일에 사용 승인받아 비교적 신축 건물에 해당합니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m)에 접하고 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

자갈치역을 중심으로 한 상업지역에 위치하여 각종 편의시설 및 시장(자갈치시장, 남포동 일대) 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 영향을 줄 만한 혐오시설(대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 주차장에 임차인이 있는 것으로 파악되었으나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. (현황조사보고서 참조) 이는 실제 점유 관계 등 현장 확인 시 추가적인 고려 사항이 될 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 현재 공실 상태이거나 임대 중일 수 있으므로 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 부산 지하철 1호선 자갈치역 초역세권에 위치하여 교통 및 접근성이 우수합니다.

* 2023년 11월 사용 승인된 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 남포동, 자갈치시장 등 부산의 대표적인 상업 및 관광 지역과 인접하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

* 일반상업지역에 위치하여 향후 시세 상승 및 상업적 활용 가능성이 있습니다.

8. 시세 분석 및 예상 입찰가

8.1. 주변 오피스텔 시세

본건이 소재한 '명성오션'은 2023년 사용 승인된 신축 오피스텔로, 비슷한 면적(12평~13평, 약 39.6㎡~42.9㎡)의 유사 매물이 시장에 나와 있습니다. 다만, 본건과 동일한 전용 면적(8.41평)의 정확한 최근 실거래가 정보는 제한적입니다. 감정가는 158,000,000원으로 책정되어 있으며, 이는 주변 오피스텔 시세 및 본 건물의 입지, 신축 연식 등을 고려한 가치로 판단됩니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 158,000,000원입니다. 일반적으로 경매에서 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많습니다. 이를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가 범위는 대략 110,600,000원 (감정가의 70%) ~ 142,200,000원 (감정가의 90%) 범위로 볼 수 있습니다.

단, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 방문을 통한 추가 정보(내부 상태, 공실 여부 등)를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

9. 종합 의견

본건은 부산 서구 충무동, 자갈치역 초역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다. 2023년 사용 승인된 건물로 상태가 양호할 것으로 기대되며, 상업지역 내 위치는 향후 투자 가치를 높이는 요인입니다. 임대 관계 미확인 및 주차장 임차인 존재 등의 잠재적 리스크는 있으나, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 해소 가능하며, 입지적 강점을 고려할 때 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.