나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [5] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (5)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 광안신용협동조합

감정가: 1억 5,800만원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 2층203호 (신 주소: 부산광역시 서구 충무대로 262)

용도: 오피스텔 (업무시설)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 15층 중 2층 203호

준공일: 2023년 11월 10일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

토지 지분: 4.17㎡ (약 1.26평)

건물 면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

건물 지분: 27.81㎡ (약 8.41평)

전용 면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가, 지하철 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 자갈치역이 소재하여 제반 교통 상황이 비교적 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2024년 2월 20일 접수)

총 등기부채권액: 10,080,000,000원

3.2. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 분석

본건 건물 주차장에 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 최

* 보증금: 3,000만원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024년 7월 22일

* 확정일자: 2024년 7월 22일

* 배당신고일자: 2025년 12월 8일

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 부산의 주요 상업 및 유동인구 밀집 지역인 자갈치역 인근에 위치하여, 다양한 상업시설, 시장, 금융기관 등이 밀집해 있습니다.

업무시설(오피스텔)로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

자갈치 시장, 롯데백화점, 남포동 상권 등 주요 편의시설에 대한 접근성이 우수합니다.

대중교통 이용이 편리하여 부산 시내 어디든 이동하기 용이합니다.

5.2. 주거 환경

본 건은 업무시설로 분류되어 주거 및 업무 겸용이 가능합니다.

주변 상업시설 발달로 생활 편의성이 높으나, 상업 지역 특성상 소음이나 교통량 증가 등은 고려해야 할 사항입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주차장 임차인

본 건물 주차장에 임차인이 점유 중입니다. 해당 임차인은 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 정확한 현황 파악 및 명도 절차 진행 시 세심한 주의가 필요합니다.

6.2. 주변 환경

자갈치 시장 및 항구 지역 인근의 일반적인 도시 환경으로, 쾌적성 측면에서 일부 단점이 있을 수 있습니다. (예: 소음, 냄새 등)

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 신축 오피스텔입니다.

2023년 11월 사용 승인된 건물로 최신 시설을 갖추고 있으며, 권리관계 또한 모두 말소될 예정이어서 인수 부담이 없습니다.

다만, 주차장 내 임차인 점유 문제는 현장 확인 및 명도 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 1호선 자갈치역 역세권, 부산 주요 상업지구에 위치하여 임대 수익 및 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 신축 건물: 2023년 준공된 건물로 상품성이 뛰어나며, 공실 위험이 낮을 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 모든 선순위 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 소형 면적: 1-2인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합한 면적입니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 위치의 오피스텔 시세는 감정가 1억 5,800만원보다 높은 수준에서 형성되고 있습니다.

특히 신축 건물이라는 점에서 높은 가치를 인정받을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 1억 5,800만원을 기준으로, 주변 시세 및 물건 가치를 종합적으로 판단 시, 1억 6,000만원에서 1억 9,000만원 사이에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 현장 방문 및 상세 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.