나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101825 [12] 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 8층802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 ‘하단교차로’ 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주거용 오피스텔,
다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 ‘하단역’이 소재하는 등 대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제3층 제301호 외 11개호(전체 12개호)로서, 2013년 12월
10일자로 사용승인 되었으며, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시 이중창임.

이용상태

일련번호(1~4): 업무시설(오피스텔){주거용 오피스텔}으로 이용중임.
일련번호(5~12): 공동주택(다세대주택(도시형생활주택))으로 이용중임.

설비내역

공동설비(승강기설비, 화재경보기, 기계식주차설비) 및 개별설비(위생설비, 도시가스에 의한 난방설비) 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2025-07-23)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(70m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 도시형생활주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101825 (12)

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 8층802호

용도: 도시형생활주택

감정가: 73,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 24.39㎡ (약 7.38평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각대상

매각대상: 기타

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 ‘하단교차로’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주거용 오피스텔, 다세대주택, 다양한 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등으로 형성되어 복합적인 상권을 이루고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 도시철도 1호선 ‘하단역’이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 사다리형의 형상이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가로구역별 최고높이 제한지역(100m, 70m)<건축법>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 유형 및 특징

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다. 물건 명세서상 형식적 경매, 선순위 임차권, 공동담보, 대항력 있는 임차인 등의 특수 물건 정보가 포함되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 26일

* 확정일자: 2022년 06월 02일

* 배당신고일자: 2024년 07월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: -

3.3. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 이길봉 (2013-12-16)

* 주택임차권: 박화영 (90,000,000원, 2024-07-16 접수, 인수 대상) - 전입 2022-07-26, 확정 2022-06-02

* 임의경매: 파산자 (2025-08-22 접수, 말소 대상) - 말소기준권리

3.4. 권리분석 결과

집합건물 등기부 요약 및 물건명세서에 따르면, 박화영 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서 임차인의 보증금 90,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

물건이 위치한 하단동 지역은 주거용 오피스텔, 다세대주택 등이 밀집한 주거지역이며, 다양한 근린생활시설, 숙박 및 유흥업소 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 주변 거래 사례 분석

최근 유사 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 하단시티빌 (2001년식, 73.59㎡): 2026년 3월 9일, 200,000,000원에 거래. (약 898만원/평)

* 디에스하우스 (2016년식, 46.69㎡): 2026년 3월 20일, 160,000,000원에 거래. (약 1133만원/평)

* 크라운9 (2020년식, 46.01㎡): 2026년 3월 4일, 144,000,000원에 거래. (약 1034만원/평)

4.3. 본건 시세 추정

본 건물의 전용면적은 24.39㎡(약 7.38평)입니다. 최근 거래된 디에스하우스(46.69㎡)와 크라운9(46.01㎡)의 평당가는 약 1,034만원에서 1,133만원 수준입니다. 이를 본 건 면적에 적용할 경우, 본건의 예상 시세는 약 7,600만원 ~ 8,300만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 감정가 73,000,000원은 이러한 추정 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조로, 2013년 12월 10일에 사용승인이 완료되었습니다. 본 건(8층 802호)은 8층에 위치하며, 공동설비(승강기, 화재경보기, 기계식주차설비)와 개별설비(위생설비, 도시가스 난방설비)가 완비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

‘하단교차로’ 인근에 위치하여 상업시설, 금융시설, 병원 등 각종 편의시설 접근성이 양호합니다. 도시철도 1호선 ‘하단역’을 통한 시내 접근성 또한 우수합니다.

5.3. 주변 시설 정보

제공된 정보에는 주변 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다. 다만, "숙박시설 및 유흥업소 등으로 형성되어 있음"이라는 문구가 있어, 이러한 업종들이 주변에 존재할 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박화영의 보증금 90,000,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본 건의 감정가 73,000,000원을 초과하는 금액으로, 상당한 재정적 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 형식적 경매의 특수성

형식적 경매는 채권 회수가 주 목적이 아닌 청산 절차일 수 있어, 임차인의 권리 관계를 더욱 철저히 분석해야 합니다.

6.3. 낮은 시세 대비 높은 잠재적 총 부담액

본 건의 추정 시세는 약 7,600만원 ~ 8,300만원 수준이나, 임차인 보증금 9,000만원을 인수할 경우 총 예상 부담액은 약 1억 6,600만원 ~ 1억 7,300만원에 달합니다. 이는 시세 대비 매우 높은 부담입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원 인수 위험이 매우 높아 투자에 신중을 기해야 합니다. 임차인 보증금 인수 부담액이 물건의 추정 시세 및 감정가를 상회하므로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 상당할 것으로 예상됩니다. 따라서 현재 시점에서는 적극적인 투자를 권유하기 어렵습니다.

8. 투자 포인트

현재로서는 임차인 보증금 인수 부담 및 높은 총 부담액으로 인해 뚜렷한 투자 포인트가 발견되지 않습니다. 만약 임차인 보증금에 대한 배당 이행률이 매우 높거나, 임차인과의 원만한 협의를 통해 부담을 경감할 수 있는 특별한 상황이 발생하지 않는 한, 투자 가치를 높게 평가하기 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 및 부담액 분석

* 건물 전용면적: 24.39㎡ (약 7.38평)

* 추정 시세: 약 76,000,000원 ~ 83,000,000원

* 감정가: 73,000,000원

* 인수 보증금: 90,000,000원

* 총 예상 부담액 (시세 + 인수 보증금): 약 166,000,000원 ~ 173,000,000원

9.2. 입찰가 산정 의견

본 건의 예상 입찰가는 임차인 보증금 90,000,000원의 인수 부담을 제외하고 산정하는 것이 일반적이나, 총 지출 금액을 고려할 때 매우 신중한 접근이 필요합니다.

추정 시세(약 7,600만~8,300만원) 및 감정가(7,300만원)를 고려하더라도, 임차 보증금 9,000만원을 인수해야 하므로 총 부담액이 1억 6천만원 이상이 됩니다.

이에 따라, 본 건의 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 입찰가는 40,000,000원 이하 로 매우 보수적으로 고려하는 것이 타당할 수 있습니다. 이는 시세나 감정가와는 별개로, 투자자가 감수할 수 있는 최대 손실액을 고려한 매우 제한적인 금액이며, 임차인과의 협상, 배당 결과 등을 면밀히 예측한 후 최종 결정해야 합니다.

주의 : 본 입찰가 산정은 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원 전체를 인수한다는 가정 하에, 투자자가 감수할 수 있는 최대 위험을 고려한 매우 보수적인 금액입니다. 총 부담액이 시세를 초과할 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.