나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101825 [11] 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 7층703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 ‘하단교차로’ 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주거용 오피스텔,
다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 ‘하단역’이 소재하는 등 대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제3층 제301호 외 11개호(전체 12개호)로서, 2013년 12월
10일자로 사용승인 되었으며, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시 이중창임.

이용상태

일련번호(1~4): 업무시설(오피스텔){주거용 오피스텔}으로 이용중임.
일련번호(5~12): 공동주택(다세대주택(도시형생활주택))으로 이용중임.

설비내역

공동설비(승강기설비, 화재경보기, 기계식주차설비) 및 개별설비(위생설비, 도시가스에 의한 난방설비) 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2025-07-23)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(70m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 도시형생활주택으로 이용중임.
- 주택도시보증공사(양도 전: 임차인 송윤지)로부터 2025. 11. 6.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 대항력포기확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101825 (11)

* 소재지: 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 7층703호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 144,000,000원

* 토지면적: 12.96㎡ (약 3.92평)

* 토지 지분: 12.96㎡ (약 3.92평)

* 건물면적: 48.19㎡ (약 15.93평)

* 건물 지분: 48.19㎡ (약 15.93평)

* 경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 매각 대상: 기타

* 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

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* 위치: 부산광역시 사하구 하단동 소재 ‘하단교차로’ 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 건물은 주거용 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등이 혼합된 지역에 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산 도시철도 1호선 ‘하단역’이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로 상태: 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가로구역별 최고높이 제한지역(70m, 100m)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 권리 분석 요약: 본 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다. 등기부상 말소기준권리인 임의경매(파산자, 2025.08.22. 접수)보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 송 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 113,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 2월 23일

* 확정일자: 2024년 1월 31일

* 배당신고일자: 2025년 3월 14일

* 대항력: 없음. 주택도시보증공사(양도 전: 임차인 송윤지)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 대항력포기확약서가 제출되었습니다.

* 인수되는 보증금: 0원. 상기 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 이길봉 (2013.12.16. 접수)

* 주택 임차권: 송윤지 (2025.03.14. 말소 예정, 대항력 없음)

* 임의경매: 파산자 (2025.08.22. 접수, 말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 113,000,000원

1.3. 상권분석

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* 지역 특성: 본건이 소재한 하단동 지역은 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 ‘하단교차로’ 인근은 교통의 요지로 다양한 상업 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 다수의 근린생활시설, 숙박시설, 유흥업소 등이 소재하고 있어 상권 활성화에 기여할 것으로 보입니다.

* 최근 시세 동향 (입력된 JSON 정보 기준):

* 하단시티빌 (2001년식, 73.59㎡) 3월 9일 202,000,000원에 거래됨. (참고: 면적 및 연식 차이 큼)

* 디에스하우스 (2016년식, 46.69㎡) 3월 20일 160,000,000원에 거래됨. (본건과 유사한 전용면적, 신축 연식)

* 크라운9 (2020년식, 46.01㎡) 3월 4일 144,000,000원에 거래됨. (본건과 유사한 전용면적, 최신 연식)

* 분석: 최근 유사 면적의 신축 건물 매매 사례를 볼 때, 감정가인 144,000,000원은 유사하거나 소폭 낮은 수준으로 보이며, 2016년식의 디에스하우스 매매가(160,000,000원)는 본 건물의 잠재적 가치를 가늠하는 데 중요한 참고자료가 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물

* 사용승인일: 2013년 12월 10일

* 내부: 외벽은 화강석붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시 이중창입니다.

* 용도: 현재 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

* 설비: 공동설비(승강기, 화재경보기, 기계식주차설비) 및 개별설비(위생, 도시가스 난방)가 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 주변 시설: 유흥업소 등도 소재하나, 이는 상업시설 발달로 인한 것으로 볼 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 형식적 경매: 채무 관계보다는 재산 정리 목적의 경매로, 일반적인 경매보다 낙찰 후 예측 불가능한 변수가 있을 수 있습니다. (다만, 본 건은 권리 분석상 위험은 적어 보임)

* 임차인 권리 포기 관련: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출되었으나, 관련 법적 효력 및 해석에 대한 최종 확인이 필요할 수 있습니다. (현재까지는 매수인 인수 부담 없음)

* 토지 지분: 건물이 소재한 토지 지분이 12.96㎡로 매우 협소하여, 향후 건물 재건축 또는 증축 시 토지주들과의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건축법 제한: 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 향후 건축물의 신축 또는 증축에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 부산 도시철도 1호선 하단역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2013년 준공된 비교적 신축 건물이며, 특히 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다. 형식적 경매라는 특수성이 있으나, 현재까지 제공된 정보만으로는 큰 리스크가 없어 보이며, 감정가 수준에서 또는 그 이상의 가치를 고려해 볼 만합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 우수한 교통망: 도시철도 1호선 하단역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 안전한 권리관계: 임차인의 대항력 포기 확약으로 보증금 인수 부담 없음.

* 준신축 건물: 2013년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태 유지.

* 지역 개발 잠재력: 하단 지역의 지속적인 발전 가능성.

1.8. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 144,000,000원입니다. 최근 실거래 사례를 비교해 볼 때, 유사 면적(약 46-48㎡)의 매물이 2026년 3월에 14,400,000원에서 16,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 특히 2020년에 준공된 46.01㎡ 면적의 크라운9이 14,400,000원에 거래된 점과, 2016년에 준공된 46.69㎡ 면적의 디에스하우스가 16,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(2013년 준공, 48.19㎡)의 가치는 150,000,000원 내외로 판단됩니다. 권리 인수 부담이 전혀 없는 점을 감안하여, 공격적인 입찰을 고려한다면 150,000,000원에서 155,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 주변 시세 변화를 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.