나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101825 [10] 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 7층701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 ‘하단교차로’ 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주거용 오피스텔,
다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 ‘하단역’이 소재하는 등 대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제3층 제301호 외 11개호(전체 12개호)로서, 2013년 12월
10일자로 사용승인 되었으며, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시 이중창임.

이용상태

일련번호(1~4): 업무시설(오피스텔){주거용 오피스텔}으로 이용중임.
일련번호(5~12): 공동주택(다세대주택(도시형생활주택))으로 이용중임.

설비내역

공동설비(승강기설비, 화재경보기, 기계식주차설비) 및 개별설비(위생설비, 도시가스에 의한 난방설비) 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2025-07-23)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(70m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 도시형생활주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 7층 701호

1.2. 건물 정보

용도: 도시형생활주택

건물 면적: 45.19㎡ (약 13.67평)

건물 전유 부분 면적: 45.19㎡ (약 13.67평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

사용승인일: 2013년 12월 10일

총 층수: 8층

1.3. 토지 정보

토지 면적: 12.15㎡ (약 3.67평)

토지 지분: 12.15㎡ (약 3.67평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

135,000,000원

1.5. 경매 구분

청산을 위한 형식적 경매

1.6. 채권자

파OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.7. 특이사항

형식적경매, 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

감정평가 대상 물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단교차로' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주거용 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 도시철도 1호선 '하단역'이 소재하여 교통 환경이 우수합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로 3류(폭 8m 미만)(2025-07-23)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(70m)<건축법>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

집합건물 등기부 상 소유권보존 등기는 2013년 12월 16일에 이길봉 씨 명의로 등기되었습니다. 임의경매 개시결정 등기(말소기준권리)는 2025년 8월 22일자 파산자 명의로 접수되었으며, 해당 경매로 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 박경준 씨가 존재합니다.

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 05월 14일

확정일자: 2024년 04월 30일

배당신고일자: 2025년 11월 11일

대항력: 있음

3.3. 권리 인수 및 소멸 여부

본 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 말소기준권리(2025-08-22자 임의경매)보다 앞선 임차인(2024-04-30자 확정일자)은 대항력이 있습니다. 그러나 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않을 것으로 분석됩니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되거나, 경매 절차 상 보증금 인수 의무가 낙찰자에게 발생하지 않음을 의미합니다. (참고: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되었으나, 해당 물건 등기부 상 지상권은 존재하지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

대상 물건이 위치한 하단동 일대는 부산의 주요 상업 및 주거 지역으로, 오피스텔, 다세대주택과 함께 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 유흥업소 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 최근 매매 시세 분석

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적(약 45~46㎡)의 다세대주택 매매 사례가 다음과 같이 확인되었습니다.

- 2025년 3월, 46.69㎡, 10층, 160,000,000원 (디에스하우스, 2016년식)

- 2025년 3월, 46.01㎡, 4층, 144,000,000원 (크라운9, 2020년식)

대상 물건의 건물 면적은 45.19㎡(약 13.67평)이며, 감정가는 135,000,000원입니다. 최근 유사 면적의 실거래가(144,000,000원 ~ 160,000,000원)를 고려할 때, 감정가는 시세 대비 다소 낮게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다. 특히 2016년식 건물(46.69㎡)이 1.6억 원에 거래된 점은 주목할 만합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물로, 2013년 12월 10일에 사용승인되었습니다. 외벽은 화강석붙임 및 드라이비트 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 이중창입니다. 현재 해당 호실(701호)은 도시형생활주택으로 이용 중입니다. (다른 호실은 업무시설(오피스텔) 또는 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.)

5.2. 설비 내역

공동 설비로는 승강기, 화재경보기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있으며, 개별 설비로는 위생 설비, 도시가스 난방 설비 등이 설치되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

박경준 임차인은 대항력이 있으나, 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 조건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 있는 경우, 배당 순위 및 배당 여부에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (보증금 120,000,000원)

6.2. 기타 리스크

형식적 경매의 특성상 절차가 비교적 간결할 수 있으나, 공동담보 물건이라는 점은 권리 관계의 복잡성을 일부 내포할 수 있습니다. 다만, 현 등기상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없는 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 하단동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 인프라가 우수합니다. 2013년에 건축된 건물로 연식도 비교적 최신이며, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 분석됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 없는 것으로 파악되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 형식적 경매 및 임차인 존재 등 경매 물건 고유의 절차적, 법률적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

- 역세권 입지 및 우수한 교통 환경

- 주변 시세 대비 저평가 가능성 (감정가 대비 실거래가 높음)

- 도시형생활주택으로 소형 투자 및 실거주 적합

9. 예상 입찰가

감정가 135,000,000원

최근 유사 면적 실거래가 144,000,000원 ~ 160,000,000원

종합적인 시세 분석, 감정가, 경매 물건의 특성(형식적 경매, 대항력 있는 임차인)을 고려할 때, 본 물건의 합리적인 예상 입찰가는 145,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 약 8% 상승한 금액이며, 최근 실거래가 범위 내에서 보수적으로 접근한 가격입니다. (주의: 임차인의 최종 배당 여부 및 기타 변수에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.