나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101825 [9] 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 ‘하단교차로’ 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주거용 오피스텔,
다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 ‘하단역’이 소재하는 등 대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제3층 제301호 외 11개호(전체 12개호)로서, 2013년 12월
10일자로 사용승인 되었으며, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시 이중창임.

이용상태

일련번호(1~4): 업무시설(오피스텔){주거용 오피스텔}으로 이용중임.
일련번호(5~12): 공동주택(다세대주택(도시형생활주택))으로 이용중임.

설비내역

공동설비(승강기설비, 화재경보기, 기계식주차설비) 및 개별설비(위생설비, 도시가스에 의한 난방설비) 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2025-07-23)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(70m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 도시형생활주택으로 이용중임.
- 주택도시보증공사(양도 전: 임차인 김민경)로부터 2025. 11. 6.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 대항력포기확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산서부지원 2025타경101825 (9)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 6층603호

용도: 도시형생활주택

감정가: 144,000,000원

건물 사용승인일: 2013년 12월 10일

건물 규모: 8층 건물 중 6층 603호

토지 면적: 12.96㎡ (약 3.92평)

건물 면적: 48.19㎡ (약 14.58평)

매각 대상: 기타 (도시형생활주택)

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 권리분석

말소기준권리: 임의경매 (2025타경101825)

총 등기부채권액: 110,000,000원

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 이길봉 (접수일자: 2013-12-16)

* 주택임차권: 김 (접수일자: 2025-05-22, 권리금액: 110,000,000원, 말소예정)

* 전입일자: 2024-02-28

* 확정일자: 2024-02-29

* 임의경매: 파산자 (접수일자: 2025-08-22, 말소기준권리)

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 김 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2024-02-28

* 확정일자: 2024-02-29

* 배당신고일자: 2025-05-22

* 대항력: 없음

* 특이사항

* 형식적 경매, 공동담보 물건.

* HUG 인수조건 변경 (임차인 김 관련).

* 주택도시보증공사(양도 전: 임차인 김 )로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 대항력포기확약서가 제출됨 (2025.11.06).

* 이로 인해 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 0원으로 분석됨.

1.3. 입지조건

* 위치: 부산광역시 사하구 하단동 소재 ‘하단교차로’ 북서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 주거용 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등이 형성된 지역.

* 교통상황: 차량 접근 용이. 인근 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 ‘하단역’ 소재하여 대중교통 이용 편리.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 8층 건물 내 6층 603호. 2013년 12월 10일 사용승인.

* 외벽: 화강석붙임 및 드라이비트 마감.

* 창호: 샷시 이중창.

* 토지 형상 및 이용: 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중.

* 도로상태: 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가로구역별 최고높이 제한지역(100m, 70m).

1.4. 상권분석

* 주변 시설: 주거용 오피스텔, 다세대주택이 밀집한 가운데 근린생활시설, 숙박시설, 유흥업소 등이 혼재하여 상업 활동 및 주거 활동이 이루어지고 있음.

* 교통 접근성: 하단역(1호선) 및 버스 정류장 인접으로 유동 인구 확보 및 상권 이용에 유리.

* 혐오시설: 인근에 숙박시설 및 유흥업소가 일부 있으나, 직접적인 혐오시설 정보는 확인되지 않음.

1.5. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택 및 오피스텔 등 다양한 형태의 주거 시설이 밀집한 지역.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 교통: 지하철 1호선 하단역과 버스 정류장이 가까워 부산 시내 접근성이 우수함.

* 주거 편의: 내부 공동설비(승강기, 화재경보기, 기계식주차) 및 개별설비(위생, 도시가스 난방) 완비.

1.6. 잠재적 리스크

* 형식적 경매: 법적 절차상 특별한 문제는 없으나, 물건의 실제 가치와 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* HUG 인수조건 변경: 임차인 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 관련 서류의 법적 효력 및 최종 말소 여부 등 법률적 검토가 필요함. (현재 권리분석 상 인수 보증금 0원으로 확인됨)

* 선순위 임차권: 비록 대항력이 없다고 판단되나, 잠재적인 분쟁 가능성에 대한 사전 인지 필요.

* 건축 연도: 2013년 사용승인된 건물로, 신축 건물이 아닌 점을 고려해야 함. (약 13년 경과)

* 도시형생활주택: 일반적인 주택 규제와 다를 수 있으므로, 해당 용도에 대한 이해가 필요함.

* 공동담보: 본 물건이 다른 자산과 공동으로 담보 설정된 경우, 해당 자산의 가치 하락이 본 물건에 영향을 줄 수 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 하단동에 위치한 도시형생활주택으로, 하단역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 주거 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건이 우수합니다. 권리관계 상 인수할 임차보증금이 없는 것으로 분석되어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 형식적 경매라는 점과 HUG 인수조건 변경 관련 서류에 대한 최종적인 법률적 검토는 필수적입니다. 전반적으로 안정적인 투자처가 될 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 도시철도 1호선 하단역 도보 이용 가능.

* 편리한 생활 인프라: 다양한 상가, 편의시설 및 숙박시설 인접.

* 명확한 권리관계: 인수되는 임차보증금 없음 (0원).

* 실거주 및 임대 수익 가능성: 도시형생활주택 및 오피스텔 혼재 지역으로 다양한 수요층 존재.

* 감정가 대비 시세 분석: 제공된 주변 시세 정보를 고려했을 때, 감정가가 시장가 대비 낮은 수준으로 평가될 가능성 있음.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 144,000,000원

* 물건 면적: 48.19㎡ (약 14.58평)

* 주변 시세 분석 (JSON 정보 기반):

* 디에스하우스 (2016년식, 46.69㎡): 2026년 3월 매매가 16,000만원 (㎡당 약 342,664원)

* 크라운9 (2020년식, 46.01㎡): 2026년 3월 매매가 14,400만원 (㎡당 약 313,000원)

* 분석:

* 본 물건(2013년식, 48.19㎡)은 면적과 건축 연도 면에서 디에스하우스 및 크라운9과 유사성이 높습니다.

* 최근 매매가 기준으로 유사 면적의 시세는 14,400만원에서 16,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본 물건의 감정가 14,400만원은 최근 매매가 중 가장 낮은 가격인 크라운9과 동일하며, 시장 시세의 하단부에 위치하는 것으로 보입니다.

* 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 이상에서의 입찰이 예상될 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 입찰 보증금을 제외하고, 인수 부담이 없는 점과 시세 정보를 종합적으로 고려했을 때, 130,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

* 이는 감정가 144,000,000원을 기준으로, 시장 시세 범위(14,400만원 ~ 16,000만원) 및 경쟁 상황을 감안한 범위입니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 본인의 투자 목표 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.