나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101825 [8] 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 ‘하단교차로’ 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주거용 오피스텔,
다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 ‘하단역’이 소재하는 등 대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제3층 제301호 외 11개호(전체 12개호)로서, 2013년 12월
10일자로 사용승인 되었으며, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시 이중창임.

이용상태

일련번호(1~4): 업무시설(오피스텔){주거용 오피스텔}으로 이용중임.
일련번호(5~12): 공동주택(다세대주택(도시형생활주택))으로 이용중임.

설비내역

공동설비(승강기설비, 화재경보기, 기계식주차설비) 및 개별설비(위생설비, 도시가스에 의한 난방설비) 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2025-07-23)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(70m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 도시형생활주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 내용:

사건번호: 부산서부지원 2025타경101825 (8)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 6층 602호

건물명: 동화빌

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택, 업무시설)

감정가: 73,000,000원

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적: 24.39㎡ (약 7.38평)

건물지분: 24.39㎡ (약 7.38평)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

매각대상: 전유부분 및 대지사용권 일체

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

준공년월: 2013년 12월 10일 (사용승인일)

해당 층수: 6층 (총 8층)

1.1. 입지조건

* 물건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치하며, '하단교차로' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변으로는 주거용 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 1호선 '하단역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가로구역별 최고높이 제한 지역(100m, 70m)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 임의경매 (2025타경101825, 채권자: 파산자, 등기구분: 갑3)로, 경매로 인해 말소될 권리입니다.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (등기구분: 을5, 권리자: 안소린)

* 보증금: 90,000,000원

* 전입일자: 2021-08-18

* 확정일자: 2021-07-28

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리: 소유권보존 (등기구분: 갑1, 권리자: 이길봉)은 말소됩니다.

* 본 물건은 형식적 경매로, 선순위 임차권, 공동담보, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.3. 상권분석

* 물건이 위치한 하단교차로 인근 지역은 주거, 상업, 유흥 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 지하철 1호선 하단역과 인접하여 교통 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화 및 유동인구 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 유흥업소 등이 밀집해 있어 상업적 기능이 강한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변은 주거용 오피스텔 및 다세대주택이 분포하여 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 다양한 근린생활시설, 마트, 병원, 은행 등 편의시설 이용이 편리합니다.

* 건물에는 승강기, 화재경보기, 기계식 주차 설비 등의 공동 설비와 위생 설비, 도시가스 난방 설비 등 개별 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 안 의 보증금 90,000,000원 중 배당에서 전액 변제받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 주된 요인입니다.

* 형식적 경매: 형식적 경매의 특성상 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 물건의 실제 가치와 경매 절차상의 금액 간의 괴리가 클 수 있어 면밀한 분석이 필요합니다.

* 유흥업소 혼재: 주변에 유흥업소가 일부 소재하여 주거 환경에 민감한 경우 단점으로 작용할 수 있습니다.

* 건축법상 높이 제한: 토지이용계획상 최고 높이 제한 규정이 존재하여 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 사하구 하단동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 입지 조건을 가지고 있습니다.

* 2013년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안전성이 확보된 건물입니다.

* 권리분석상 가장 중요한 사항은 대항력 있는 임차인 안 의 보증금 90,000,000원 인수 여부입니다. 해당 보증금이 전액 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 하므로 총 취득 비용이 증가하게 됩니다.

* 형식적 경매라는 점을 고려하여, 채권 총액과 물건의 실제 가치를 면밀히 비교 분석하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 하단역을 통한 우수한 대중교통 접근성.

* 준신축 건물: 2013년 준공으로 비교적 현대적이고 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 복합 상권: 주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로 잠재적 수요 확보 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 실거래가 분석 (2026년 3월 거래 기준):

* 크라운9 (2020년식, 46.01㎡, 4층): 14,400만원 (평당 약 1,034만원)

* 디에스하우스 (2016년식, 46.69㎡, 10층): 16,000만원 (평당 약 1,133만원)

* 본 물건 건물 면적 24.39㎡ (약 7.38평)을 기준으로, 위 사례들의 평당 가격(약 1,034만원 ~ 1,133만원)을 적용 시, 물건 자체의 시장 가치는 약 7,500만원 ~ 8,300만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 73,000,000원은 이러한 시장 가치 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 본 물건은 '인수 보증금' 90,000,000원을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 물건 자체의 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 따라서, 물건 자체의 시장 가치를 고려한 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 80,000,000원 범위로 제시할 수 있습니다.

* [중요 주의사항] 그러나, 본 물건에는 대항력 있는 임차인 안 의 보증금 90,000,000원이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 이를 인수해야 합니다.

* 인수되는 보증금 90,000,000원은 감정가 73,000,000원보다 높은 금액이므로, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 높습니다.

* 만약 보증금 일부를 인수하게 된다면, 낙찰가에 인수되는 보증금까지 합쳐진 총 부담액이 실질적인 취득 비용이 됩니다.

* 예를 들어, 7,500만원에 낙찰받고 1,000만원의 보증금을 인수해야 한다면, 총 취득 비용은 8,500만원이 됩니다. 만약 9,000만원을 모두 인수해야 한다면 총 취득 비용은 1억 6,500만원이 됩니다.

* 따라서, 본 물건에 입찰 시에는 예상되는 인수 보증금액을 반드시 고려하여, 총 부담액이 물건의 시장 가치(약 7,500만원 ~ 8,300만원)를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 권리 분석상 인수되는 보증금이 감정가를 초과하는 경우, 유찰될 가능성이 높으며, 따라서 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최종 입찰가는 인수되는 보증금액과 배당표를 면밀히 확인한 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.