나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101825 [7] 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 ‘하단교차로’ 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주거용 오피스텔,
다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 ‘하단역’이 소재하는 등 대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제3층 제301호 외 11개호(전체 12개호)로서, 2013년 12월
10일자로 사용승인 되었으며, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시 이중창임.

이용상태

일련번호(1~4): 업무시설(오피스텔){주거용 오피스텔}으로 이용중임.
일련번호(5~12): 공동주택(다세대주택(도시형생활주택))으로 이용중임.

설비내역

공동설비(승강기설비, 화재경보기, 기계식주차설비) 및 개별설비(위생설비, 도시가스에 의한 난방설비) 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2025-07-23)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(70m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 도시형생활주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경101825 (7)

1.2. 소재지

부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 5층503호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

144,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 12.96㎡ (약 3.92평)

* 토지지분: 12.96㎡ (약 3.92평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 48.19㎡ (약 14.58평)

* 건물지분: 48.19㎡ (약 14.58평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

기타

1.7. 경매구분

청산을위한형식적경매

1.8. 채권자

파OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 건물 상세 정보

* 건물명: 동화빌

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물

* 사용승인일: 2013년 12월 10일

* 전용면적: 48.19㎡ (약 14.58평)

* 총 동 면적: 998.28㎡

1.10. 감정평가서 요약

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 사하구 하단동 소재 ‘하단교차로’ 북서측 인근에 위치하며, 주거용 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 ‘하단역’이 소재하여 대중교통사정 편리함.

* 토지 이용상태: 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가로구역별 최고높이 제한지역(100m, 70m).

* 공부와의 차이: 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동 ‘하단교차로’ 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 주거용 오피스텔, 다세대주택 등 주거 시설과 함께 각종 근린생활시설, 숙박시설, 유흥업소 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 용이하며, 도보 거리에 시내버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 도시철도 1호선 ‘하단역’이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권 입지입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본 정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101825 (7)

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 말소기준권리: 2025년 8월 22일 접수된 임의경매 (파산자)

3.2. 등기부 현황

* 소유권 보존: 이길봉 (2013년 12월 16일)

* 임의경매: 파산자 (2025년 8월 22일, 말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 0원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 류재철

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 26일

* 확정일자: 2021년 12월 29일

* 배당신고일자: 2025년 9월 16일

* 대항력: 있음

3.4. 권리분석 요약

본 물건은 '청산을 위한 형식적 경매'로 진행되며, 말소기준권리(2025.08.22. 임의경매)보다 선순위인 권리는 없어 보입니다.

그러나 대항력 있는 임차인 류재철 씨 가 존재합니다. 전입일자(2022.01.26)가 확정일자(2021.12.29)보다 늦지만, 확정일자를 먼저 받았으므로 대항력이 인정될 가능성이 높습니다.

배당신고일자(2025.09.16)가 현재 시점(2026.07.07)으로 보아, 본 경매 절차에서 임차인이 배당을 받지 못할 가능성이 있습니다. 만약 임차인이 배당을 받지 못하면, 보증금 135,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 경매 절차상의 예상이며 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 임차인의 보증금 인수 여부는 반드시 추가 확인이 필요합니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 매매/임대 정보 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 동일 지역 내 유사 연식 및 면적의 건물 거래 사례는 다음과 같습니다.

* '크라운9'(2020년 준공, 46.01㎡)이 2026년 3월 4일 144,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 물건의 감정가와 동일한 금액입니다.

* '디에스하우스'(2016년 준공, 46.69㎡)는 2026년 3월 20일 160,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건(2013년 준공, 48.19㎡)과 유사한 면적과 연식으로, 현재 시세를 파악하는 데 중요한 참고자료가 됩니다.

* '하단시티빌'(2001년 준공, 73.59㎡)은 2026년 3월 9일 200,000,000원에 거래되었으나, 준공연도와 면적이 크게 달라 직접 비교는 어렵습니다.

4.2. 시세 분석

본 물건은 2013년에 사용 승인된 도시형생활주택으로, 비교적 최근 건물에 속합니다. 유사 면적의 비교적 신축 건물(2016년식 디에스하우스)이 1억 6천만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 물건의 감정가(1억 4천 4백만원)는 현재 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 2020년식 크라운9이 감정가와 동일한 1억 4천 4백만원에 거래된 점은 본 물건의 가치가 해당 수준에서 형성될 가능성을 시사합니다.

4.3. 주변 시설 및 환경

본 물건은 부산 도시철도 1호선 하단역 인근으로 교통이 매우 편리하며, 주변에 주거 시설 외에도 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 유흥업소 등이 혼재되어 있어 생활 편의성은 높습니다. 다만, 유흥업소가 있다는 점은 주거 환경 민감도에 따라 선호도가 갈릴 수 있는 요인입니다. 제공된 정보 상 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 주변 환경을 고려한 현장 확인이 권장됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

도시철도 1호선 하단역 및 다수의 버스 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 운행 또한 용이하며, 주요 도로 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설

인근에 다양한 상업 시설, 근린생활시설이 발달해 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 주거 환경

주거용 오피스텔 및 다세대주택이 밀집된 지역으로, 주거 편의성과 함께 상업 지역의 활기를 함께 느낄 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 류재철 씨의 보증금 135,000,000원 인수 가능성입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있더라도, 배당 신고일(2025.09.16)이 현재 시점보다 늦은 점 등을 감안할 때, 임차인이 배당을 받지 못할 경우 해당 금액을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 매우 높습니다. 이는 입찰가를 결정하는 데 있어 최우선적으로 고려되어야 할 사항입니다.

6.2. 형식적 경매

'청산을 위한 형식적 경매'라는 점은 일반 경매와는 다른 특수한 절차를 따를 수 있으며, 채권 및 물건 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 공동담보

본 물건이 공동담보로 진행될 경우, 다른 공동담보 물건의 매각 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

유흥업소가 혼재된 지역으로, 주거 환경에 민감한 수요자에게는 단점으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 부산 사하구 하단동 소재 도시형생활주택은 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다. 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나 본 물건의 최대 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 135,000,000원 인수 가능성입니다. '인수 보증금 0원' 표기와 달리, 실제로는 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 높으므로, 입찰 전 반드시 권리 관계 및 배당 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다. 이러한 불확실성을 감안하더라도, 임차인 보증금을 인수하지 않는다고 가정할 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 낙찰이 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 도시철도 1호선 하단역 역세권으로 교통이 매우 편리합니다.

* 합리적인 가격: 유사 건물의 최근 실거래가와 유사한 수준의 감정가로 시세 대비 경쟁력 있습니다.

* 생활 편의성: 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 하단 지역 개발 계획 등을 고려할 때 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되었으며, 권리 분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보를 바탕으로 하였습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 135,000,000원 인수 가능성이 매우 높으므로, 실제 입찰 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 감정가: 144,000,000원

* 최근 유사 면적 건물 거래가: 144,000,000원 ~ 160,000,000원

본 물건의 감정가(144,000,000원)는 유사한 조건의 최근 거래가(크라운9)와 동일한 수준입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 경우, 감정가 수준 또는 약간의 경쟁을 고려한 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크로 작용하여, 경쟁을 다소 위축시킬 수도 있습니다.

따라서, 보증금 인수 위험을 고려하지 않고, 감정가를 기준으로 시세 및 경쟁을 예상하여 보수적으로 접근할 때,

예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 145,000,000원 사이로 제안합니다.

가장 보수적인 예상 입찰가: 135,000,000원

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