나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101825 [4] 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 ‘하단교차로’ 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주거용 오피스텔,
다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 ‘하단역’이 소재하는 등 대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제3층 제301호 외 11개호(전체 12개호)로서, 2013년 12월
10일자로 사용승인 되었으며, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시 이중창임.

이용상태

일련번호(1~4): 업무시설(오피스텔){주거용 오피스텔}으로 이용중임.
일련번호(5~12): 공동주택(다세대주택(도시형생활주택))으로 이용중임.

설비내역

공동설비(승강기설비, 화재경보기, 기계식주차설비) 및 개별설비(위생설비, 도시가스에 의한 난방설비) 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2025-07-23)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(70m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101825 (4)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 4층 403호

건물명: 동화빌

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 1억 3천만원

토지면적: 14.71㎡ (약 4.45평)

건물면적: 52.10㎡ (약 15.76평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

2. 입지조건

위치: 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단교차로' 북서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 해당 물건이 위치한 지역은 주거용 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 1호선 '하단역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

경매 구분: 본건은 청산을 위한 형식적 경매로, 공동담보 물건입니다.

임차인 현황:

임차인: 신

보증금: 1억 3천만원

차임: 0원

전입일자: 2024년 7월 15일

확정일자: 2024년 10월 23일

배당신고일자: 2025년 11월 14일

대항력: 있음

등기부 요약:

말소기준권리: 임의경매(접수일자 2025-08-22)로, 해당 경매 개시 결정 등기보다 선순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 명시된 권리는 없습니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 부담해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

권리분석 요약: 대항력 있는 임차인(신 )이 존재하나, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 이는 형식적 경매의 특성상 배당을 통해 임차인의 보증금 채권이 해결될 가능성을 시사합니다.

4. 상권분석

주변 상업시설: 근린생활시설, 숙박시설, 유흥업소 등이 혼재되어 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 이는 지역 활성화에 기여할 수 있는 요소입니다.

유사 물건 시세: 인근 '하단원룸오피스텔'(하단동 595-8)의 경우, 2021년 4월에 16평형(28㎡)이 3,600만원에서 4,000만원 사이에 거래된 실례가 있습니다. 또한 '하단동 크라운35' 오피스텔은 2025년 11월 현재 실거래가 정보가 없는 상태이나, 주변 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. '하단동 시티파크' 오피스텔 역시 실거래가 정보가 없는 것으로 나타났습니다. '하단동 하단' 오피스텔의 경우 2024년 11월 9일 기준 19평형(19A/B)이 3,500만원 ~ 4,000만원 선에서 거래된 기록이 있습니다. 제공된 물건의 감정가는 1억 3천만원으로, 면적(52.10㎡, 약 15.76평)을 고려할 때, 과거 유사 면적 대비 높은 감정가로 책정되었을 가능성이 있습니다.

상업 잠재력: 혼재된 용도의 지역 특성상 주거용 오피스텔로서의 임대 수요와 더불어 소규모 상업 시설로서의 활용 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

교통: 부산 지하철 1호선 '하단역'이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

편의시설: '하단교차로' 인근에 위치하여 다양한 근린생활시설, 상업시설(노브랜드 부산아트몰링점, 아트몰링 하단점 등) 이용이 편리합니다.

주거 환경: 오피스텔 및 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교육시설: 인근에 하단초등학교, 대동중학교, 삼성중학교 등 다수의 교육시설이 위치해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

임차인과의 관계: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 갈등이나 지연이 발생할 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원이지만, 임차인과의 원만한 협의가 중요합니다.

형식적 경매의 복잡성: 청산을 위한 형식적 경매는 일반 경매보다 채권자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있습니다. 매각으로 모든 권리가 소멸되지 않을 가능성도 배제할 수 없으므로, 전문가의 면밀한 권리 분석이 필수적입니다.

주변 환경: 과거 하단동 지역에 건설폐기물 처리 업체 이전 논란이나 폐공장 건물 방치 등의 사례가 있어, 지역 개발 및 환경 문제에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다. 현재 물건지 인근에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 지역 개발 계획 및 민원 발생 가능성을 주시해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 하단동의 핵심 상권 및 교통 요지에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 지하철 1호선 하단역과의 접근성이 뛰어나며, 주변 편의시설 및 교육시설 이용이 용이하여 실거주 및 임대 투자 모두 매력적인 물건으로 판단됩니다.

청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 형식적 경매 특유의 복잡성과 명도 과정에서의 변수 발생 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 하단역을 중심으로 한 교통 요지에 위치하여 미래 가치 상승이 기대됩니다.

안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로, 꾸준한 임대 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

실거주 및 투자 적합성: 편리한 생활 인프라와 교통 환경으로 실거주 만족도가 높을 것이며, 임대 수익 창출 또한 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 3천만원

인수 보증금: 0원

시세 분석: 인근 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가(2021년 기준 3,500만원 ~ 4,000만원)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 상대적으로 높은 편입니다. 이는 물건의 상태, 층수, 향 등 개별적인 요소나, 과거 시세 변동을 반영한 것으로 보입니다.

예상 입찰가:

본 건은 형식적 경매이며 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금은 0원이므로, 감정가(1억 3천만원)를 기준으로 하되, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

유사 물건의 과거 실거래가와 현재 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 산정이 어렵습니다.

따라서, 감정가 수준에서 시작하되, 현장 조사를 통한 건물 상태 및 주변 시세 재확인 후, 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 방문 및 전문가와의 상담을 통해 결정하는 것이 가장 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.