나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101825 [6] 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 ‘하단교차로’ 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주거용 오피스텔,
다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 ‘하단역’이 소재하는 등 대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제3층 제301호 외 11개호(전체 12개호)로서, 2013년 12월
10일자로 사용승인 되었으며, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시 이중창임.

이용상태

일련번호(1~4): 업무시설(오피스텔){주거용 오피스텔}으로 이용중임.
일련번호(5~12): 공동주택(다세대주택(도시형생활주택))으로 이용중임.

설비내역

공동설비(승강기설비, 화재경보기, 기계식주차설비) 및 개별설비(위생설비, 도시가스에 의한 난방설비) 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2025-07-23)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(70m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 도시형생활주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동 513-2번지에 소재하는 동화빌 5층 502호 도시형생활주택입니다.

2013년 12월 10일에 사용 승인된 건물로, 철근콘크리트 구조입니다.

사건번호: 부산서부지원 2025타경101825 (6)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 5층 502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 73,000,000원

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적: 24.39㎡ (약 7.38평)

건물지분: 24.39㎡ (약 7.38평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동, '하단교차로' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주거용 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 양호합니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 '하단역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물은 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가로구역별 최고높이 제한지역(100m, 70m)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되었습니다.

등기부 현황상 소유권 보존 등기 이후, 주택임차권 공동담보권(을3, 한국토지주택공사, 77,000,000원)이 등기되어 있으며, 해당 권리는 매수인에게 인수될 예정입니다.

말소기준권리는 파산자(을3) 명의의 임의경매 개시 결정 등기입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 윤 )

* 보증금: 77,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-30

* 확정일자: 2021-07-01

* 배당신고일자: 2025-09-01

* 대항력: 있음

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 3번 주택임차권등기(2025.09.01.접수, 임차보증금 77,000,000원, 전입일자 2021.08.30., 확정일자 2021.07.01.)가 명시되어 있습니다.

따라서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

1.3. 상권분석

건물은 주거용 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설, 유흥업소 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

이는 다양한 생활 편의시설 접근성을 높이는 긍정적인 요인이 될 수 있으나, 업종 분포에 따라 주거 환경에 대한 개인의 선호도가 달라질 수 있습니다.

최근 매매 정보 분석:

* 하단시티빌 (2001년식, 73.59㎡): 2026년 3월 1층 매매 20,000만원

* 디에스하우스 (2016년식, 46.69㎡): 2026년 3월 10층 매매 16,000만원

* 크라운9 (2020년식, 46.01㎡): 2026년 3월 4층 매매 14,400만원

본건(24.39㎡)은 비교 대상 매매 사례들보다 면적이 절반 수준으로 작습니다.

크라운9(46.01㎡, 2020년식)이 14,400만원에 거래되었음을 감안하면, 면적당 가격은 약 313만원/㎡ 수준입니다.

이를 본건 면적(24.39㎡)에 단순 적용 시, 시장 가격은 약 7,630만원으로 추정됩니다.

주변 지역에 특별히 문제 되는 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 유흥업소 등이 혼재하여 민감한 분들에게는 불편할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 도시철도 1호선 하단역 이용 가능.

편의시설: 주변 근린생활시설, 상업시설 이용 편리.

교육시설: 하단초등학교, 하남중학교, 승학초등학교, 낙동고등학교 등이 인근에 위치합니다.

의료시설: 부산보훈병원, 사하구보건소 등 의료 기관 접근이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 77,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다.

현재 감정가(73,000,000원)가 임차인 보증금(77,000,000원)보다 낮아, 보증금 전액 변제 가능성은 낮을 것으로 보입니다.

형식적 경매임에도 불구하고, 주택임차권등기가 인수되는 권리에 해당하므로 주의가 필요합니다.

건물 이용 현황상 공동주택 및 업무시설이 혼재되어 있어, 향후 관리 및 민원 발생 소지가 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로3류, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 건축 관련 규제가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 하단동 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

단, 24.39㎡의 소형 면적임에도 불구하고 77,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담입니다.

이는 낙찰 후 총 취득 비용이 시장 가치를 초과할 가능성을 높이며, 투자 수익률을 저해하는 주요 요인이 될 수 있습니다.

형식적 경매라는 점은 권리 관계를 단순화할 수 있으나, 인수되는 임차권의 존재로 인해 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

하단역 역세권이라는 지리적 이점과 주변의 편리한 생활 인프라를 활용할 수 있습니다.

1인 가구 등 소형 주거 공간에 대한 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

만약 임차인 보증금 인수 조건을 감안하더라도, 입찰가격을 매우 낮게 책정할 경우 수익을 확보할 가능성이 있습니다. (총 취득 비용 고려 필수)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 시장 가치는 약 76,300,000원 수준으로 추정됩니다.

매수인이 인수해야 할 임차인 보증금이 77,000,000원이므로, 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다.

따라서, 매우 보수적인 접근이 필요하며, 예상되는 손실을 감수하더라도 투자를 진행할 경우, 인수 보증금 부담을 고려하여 실질적인 취득 비용이 시장 가치를 넘지 않는 선에서 입찰가를 산정해야 합니다.

현 상황에서 가장 보수적인 입찰가로, 10,000,000원 (1천만원)을 제안합니다.

본 입찰가로 진행 시, 총 예상 취득 비용은 약 87,000,000원 (10,000,000원 + 77,000,000원)이 되며, 이는 추정 시장 가치(약 76,300,000원)를 상회합니다. 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.