나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101825 [3] 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 ‘하단교차로’ 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주거용 오피스텔,
다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 ‘하단역’이 소재하는 등 대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제3층 제301호 외 11개호(전체 12개호)로서, 2013년 12월
10일자로 사용승인 되었으며, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시 이중창임.

이용상태

일련번호(1~4): 업무시설(오피스텔){주거용 오피스텔}으로 이용중임.
일련번호(5~12): 공동주택(다세대주택(도시형생활주택))으로 이용중임.

설비내역

공동설비(승강기설비, 화재경보기, 기계식주차설비) 및 개별설비(위생설비, 도시가스에 의한 난방설비) 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2025-07-23)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(70m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경101825 (3)

1.2. 소재지

부산광역시 사하구 하단동 513-2, 동화빌 4층 401호

1.3. 건물 현황

- 건물명: 동화빌

- 층수: 8층 건물 중 4층

- 사용승인일: 2013년 12월 10일

- 구조: 철근콘크리트구조

- 외벽: 화강석붙임 및 드라이비트 마감

- 창호: 샷시 이중창

- 설비: 공동설비(승강기, 화재경보기, 기계식주차), 개별설비(위생, 도시가스 난방)

1.4. 면적 정보

- 토지면적: 13.87㎡ (약 4.2평)

- 건물면적: 49.12㎡ (약 14.8평)

- 공급면적: 약 65.41㎡ (약 19.8평) 추정

1.5. 용도

- 공부상 용도: 공동주택, 업무시설

- 실제 이용 상태: 주거용 오피스텔

1.6. 감정가

123,000,000원

1.7. 경매 구분

청산을 위한 형식적 경매

1.8. 채권자

파산자

1.9. 매각 대상

기타 (건물 및 토지 일괄 매각으로 추정)

1.10. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가로구역별 최고높이 제한지역 (100m, 70m)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

부산광역시 사하구 하단동 소재 ‘하단교차로’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 주거용 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등이 혼재되어 있다.

2.2. 교통상황

부산 지하철 1호선 하단역이 도보 약 4~5분 거리에 위치하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리하다. 차량 접근도 용이하다.

2.3. 도로상태

건물 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접한다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 청산을 위한 형식적 경매로, 채권자는 파산자이다.

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 유정헌

- 보증금: 120,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023년 2월 27일

- 확정일자: 2023년 2월 2일

- 배당신고일자: 2025년 3월 14일

- 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

을구 7번 주택임차권(임차인: 유정헌, 보증금 120,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수된다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 한다.

3.4. 기타 권리사항

- 소유권보존: 이길봉

- 임의경매: 파산자 (말소기준권리)

3.5. 인수 보증금 합계 (매수인 부담 가능액)

120,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 하단동 일대는 주거용 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설, 유흥업소 등이 복합적으로 분포하는 지역이다.

4.2. 상업시설

하단역 인근에는 아트몰링 하단점, 노브랜드 부산아트몰링점 등 대형 쇼핑시설이 있으며, 다양한 음식점과 카페 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 상권이 발달해 있다.

4.3. 개발 호재

하단역 일대는 4개 철도 노선(도시철도 1호선, 사상~하단선, 하단~녹산선, 부산형 급행철도 BuTX)이 겹치는 교통의 요충지로 개발될 예정이다. 특히, 하단2구역 재개발 사업을 통해 1,850세대 규모의 대단지가 조성될 예정이며, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대된다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대형 쇼핑몰(아트몰링), 대형마트(노브랜드), 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리하다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 하단초등학교, 건국중학교, 건국고등학교 등 다수의 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편이다.

5.3. 주변 환경

하단역 주변은 부산의 생활 기반 도시로서, 조용한 휴식 수요가 꾸준히 유지되는 지역이다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 120,000,000원의 임차 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점이다. 이는 배당을 통해 전액 회수되지 않을 경우, 매수인의 추가적인 자금 부담으로 이어진다.

6.2. 형식적 경매

본건은 청산을 위한 형식적 경매로, 일반 경매와는 절차상 일부 차이가 있을 수 있으나, 매각으로 인한 권리 소멸 등 기본적인 경매 효과는 동일하다.

6.3. 주변 유흥업소

주변에 유흥업소 등이 혼재되어 있어, 민감한 투자자에게는 심리적 부담이 될 수 있다.

6.4. 건물 연식

건축된 지 10년 이상 경과되었으므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 한다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사하구 하단역 역세권에 위치한 오피스텔로, 풍부한 개발 호재와 편리한 생활 환경을 갖추고 있다. 하지만 1억 2천만 원의 임차 보증금 인수 부담이 있어 실질적인 투자금 부담이 크다. 형식적 경매라는 점과 주변 유흥업소 혼재 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소이다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 및 교통 호재

하단역을 중심으로 다수의 도시철도 노선 신설 및 확장 계획이 있어 교통의 중심지로 발전할 잠재력이 높다.

8.2. 지역 개발 가치 상승

하단2구역 재개발 등 주변 지역 개발이 활발히 진행되고 있어, 향후 부동산 가치 상승이 기대된다.

8.3. 편리한 생활 인프라

대형 쇼핑몰, 마트, 학군 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상된다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

현재 하단동 일대의 전용면적 49㎡ 내외 오피스텔 시세는 약 6천만 원대 후반에서 9천만 원대로 형성되어 있다.

9.2. 투자금 고려

본건은 감정가 1억 2천 3백만 원이지만, 1억 2천만 원의 임차 보증금을 인수해야 하므로, 실제 투자금액은 감정가를 초과할 수 있다. 따라서, 낙찰가 산정 시 인수해야 할 보증금을 반드시 고려해야 한다.

9.3. 예상 입찰가 산정

감정가 1억 2천 3백만 원 대비 1억 2천만 원의 인수 보증금을 고려할 때, 실질적인 투자 가치를 극대화하기 위해서는 현 시세보다 낮은 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 유리하다. 보증금 인수분을 제외한 실제 낙찰가율은 낮게 형성될 가능성이 높다. 따라서, 1억 2천만 원(인수 보증금) + α(희망 수익률) 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있다.

9.4. 투자 유의사항

본 보고서의 시세 정보는 현 시점을 기준으로 하였으며, 향후 시장 상황 변동에 따라 달라질 수 있다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.