나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101825 [5] 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 ‘하단교차로’ 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주거용 오피스텔,
다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 ‘하단역’이 소재하는 등 대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제3층 제301호 외 11개호(전체 12개호)로서, 2013년 12월
10일자로 사용승인 되었으며, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시 이중창임.

이용상태

일련번호(1~4): 업무시설(오피스텔){주거용 오피스텔}으로 이용중임.
일련번호(5~12): 공동주택(다세대주택(도시형생활주택))으로 이용중임.

설비내역

공동설비(승강기설비, 화재경보기, 기계식주차설비) 및 개별설비(위생설비, 도시가스에 의한 난방설비) 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2025-07-23)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(70m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 도시형생활주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경101825 (5)

1.2. 소재지

부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 5층 501호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

135,000,000원

1.5. 면적정보

1.5. 1.토지면적

12. 15㎡ (약 3.68평)

1.5. 2.토지지분

12. 15㎡ (약 3.68평)

1.5. 3.토지제시외면적

0. 00㎡

1.5. 4.건물면적

45. 19㎡ (약 13.67평)

1.5. 5.건물지분

45. 19㎡ (약 13.67평)

1.5. 6.건물제시외면적

0. 00㎡

1.6. 매각대상

기타

1.7. 경매구분

청산을 위한 형식적 경매

1.8. 채권자

파OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

형식적 경매, 선순위 임차권, 공동담보, 대항력 있는 임차인

1.10. 주의사항

도시형생활주택으로 이용 중임.

1.11. 특수물건정보

형식적 경매, 선순위 임차권, 공동담보, 대항력 있는 임차인

1.12. 감정평가서요약 요향표

구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

감정평가 대상물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 ‘하단교차로’ 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주거용 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 ‘하단역’이 소재하는 등 대중교통 사정은 편리함.

2.3. 건물의구조

2.3. 1.건물개요

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제5층 제501호. 2013년 12월 10일 사용승인 되었으며, 현상은 보통임.

2.3. 2.외벽

화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.

2.3. 3.창호

샷시 이중창임.

2.4. 이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용 중임. (참고: 일련번호(1~4)는 업무시설(오피스텔)로, 일련번호(5~12)는 공동주택(다세대주택(도시형생활주택))으로 이용 중)

2.5. 설비내역

공동설비(승강기설비, 화재경보기, 기계식주차설비) 및 개별설비(위생설비, 도시가스에 의한 난방설비) 등이 되어 있음.

2.6. 토지의형상및이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

2.7. 인접도로상태

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

2.8. 토지이용계획및제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2025-07-23)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(70m)<건축법>임.

2.9. 공부와의차이

없음.

2.10. 기타참고사항

임대관계 미상임.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

3.1. 1.임차인정보

* 임차인: 이승재 (이 )

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-06

* 확정일자: 2022-04-22

* 배당신고일자: 2024-11-15

* 대항력: 있음

* 비고:

3.1. 2.주의사항(임차인)

보증금 145,000,000원에 대한 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함.

3.2. 권리분석요약

* 본건에는 대항력 있는 선순위 임차인 이승재 씨가 존재하며, 보증금 145,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높음.

* 말소기준권리는 채권자 파OOOOOOOOOOOOOOOOO의 임의경매 개시 결정 등기(2025-08-22 접수)임.

* 말소기준권리보다 선순위인 임차권(2024-11-15 접수)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

3.3. 집합건물등기부요약

3.3. 1.등기사항

* 소유권보존: 2013-12-16 (이길봉)

* 주택임차권: 2024-11-15 접수 (이승재, 145,000,000원, 인수)

* 임의경매: 2025-08-22 접수 (파산자, 말소기준권리)

3.3. 2.집합건물총채권액

집합건물 등기부채권 총액: 145,000,000원 (임차보증금)

3.4. 물건명세서참고사항

* 작성일: 2026-05-11

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권등기(2024.11.15. 접수, 임차보증금 145,000,000원, 전입/점유 2022.05.06., 확정 2022.04.22.) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

3.5. 등기부채권총액

145,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변빌라/주택매매정보분석

* 하단시티빌 (2001년식, 73.59㎡): 2026년 3월 9일, 200,000,000원 (약 271,800원/㎡)

* 디에스하우스 (2016년식, 46.69㎡): 2026년 3월 20일, 160,000,000원 (약 342,600원/㎡)

* 크라운9 (2020년식, 46.01㎡): 2026년 3월 4일, 144,000,000원 (약 313,000원/㎡)

4.2. 시세분석

* 본건(건물면적 45.19㎡, 2013년식)의 감정가는 135,000,000원임.

* 인근 유사 면적(약 45-46㎡)의 다세대주택 시세는 144,000,000원 ~ 160,000,000원 수준임.

* 평균 시세는 약 300,000원/㎡로 계산 시, 본건의 현재 시장 가치는 약 135,570,000원 (45.19㎡ * 300,000원/㎡) 내외로 추정됨.

* 이는 본건의 감정가(135,000,000원)와 유사한 수준임.

4.3. 임대현황

* 제공된 JSON 데이터에는 전월세 정보가 포함되어 있지 않음.

* 일반적으로 도시형생활주택 및 오피스텔은 지역에 따라 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있음.

4.4. 혐오시설유무

* 제공된 정보 및 외부 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

* 본건은 주거용 오피스텔, 다세대주택 등과 함께 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 유흥업소 등이 혼재된 지역에 위치함.

5.2. 편의시설

* 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 하단역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 각종 상업시설 및 편의시설 접근성이 양호함.

5.3. 주변환경

* 하단교차로 인근으로 상업 시설 및 주거 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적리스크

6.1. 인수되는임차보증금

* 가장 중대한 리스크는 대항력 있는 임차인 이승재 씨의 보증금 145,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점임.

* 이는 본건의 감정가(135,000,000원)를 초과하는 금액으로, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 부담해야 함.

6.2. 형식적경매

* 본건이 '청산을 위한 형식적 경매'로 진행된다는 점은, 경매 절차의 특수성을 내포하고 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

6.3. 채무관계

* 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 결과나 배당 상황이 본건에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합의견

본건은 부산 사하구 하단동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철역 인근의 편리한 교통과 주변 생활 편의시설 접근성이 강점임. 2013년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 전용면적 45.19㎡는 1~2인 가구에 적합함. 그러나, 본건의 가장 큰 위험 요소는 145,000,000원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 매수인에게 인수된다는 점임. 이는 현재 감정가보다 높은 금액이며, 배당으로 해결되지 않을 경우 막대한 추가 자금 부담이 발생함. 따라서 실질적인 시세 차익을 기대하기보다는 인수되는 임차 보증금을 감안한 극도의 신중한 접근이 필요함.

8. 투자포인트

* 양호한 입지: 하단역세권으로 대중교통 이용이 편리하고, 생활 인프라 접근성이 좋음.

* 비교적 신축 건물: 2013년식으로 노후도가 낮아 주거 상품성이 있음.

* 잠재적 시세 상승 여력: 임차 보증금 인수 리스크를 성공적으로 해소하고 시세에 맞게 재정비할 경우 투자 가치 상승 가능성 있음.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 135,000,000원이며, 유사 면적의 최근 거래가는 144,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로 감정가와 유사하거나 약간 상회함.

그러나 본건은 145,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금이 매수인에게 인수되는 결정적인 리스크를 안고 있음. 이 금액은 감정가를 초과하므로, 배당으로 전액 회수되지 못하면 매수인이 고스란히 인수해야 함.

따라서 예상 입찰가는 이러한 인수되는 임차보증금(145,000,000원)의 위험을 최대한 고려하여 매우 보수적으로 산정해야 함.

주의: 본 예상 입찰가는 '인수되는 보증금'을 제외한 금액임. 실제 취득 총액은 '입찰가 + 인수되는 임차보증금'이 될 수 있음.

현재 시세(약 135,000,000원)와 인수 보증금(145,000,000원)을 합산할 경우, 총 약 280,000,000원의 자금 부담이 발생하여 시장 가치 대비 매우 높은 리스크를 감수해야 함.

이에 따라, 수익 창출보다는 손실 최소화를 목표로 해야 하며, 매우 낮은 금액으로 입찰하거나 입찰을 보류하는 것을 권장함.

만약 입찰을 진행할 경우, 인수될 보증금의 위험을 일정 부분 상쇄할 수 있는 수준으로, 감정가를 훨씬 하회하는 금액을 고려해야 함.

예상 입찰가: 80,000,000원 (주의: 이 금액은 인수되는 보증금을 제외한 것으로, 실제 총 매수 비용은 훨씬 높아질 수 있음을 반드시 유념해야 함.)

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