나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101825 [2] 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 ‘하단교차로’ 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주거용 오피스텔,
다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 ‘하단역’이 소재하는 등 대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제3층 제301호 외 11개호(전체 12개호)로서, 2013년 12월
10일자로 사용승인 되었으며, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시 이중창임.

이용상태

일련번호(1~4): 업무시설(오피스텔){주거용 오피스텔}으로 이용중임.
일련번호(5~12): 공동주택(다세대주택(도시형생활주택))으로 이용중임.

설비내역

공동설비(승강기설비, 화재경보기, 기계식주차설비) 및 개별설비(위생설비, 도시가스에 의한 난방설비) 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2025-07-23)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(70m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101825 (2)

경매구분: 청산을위한 형식적경매

매각대상: 기타

1.2. 소재지 정보

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 3층 302호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 이용중)

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.30㎡ (약 3.12평)

건물면적: 38.25㎡ (약 11.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 96,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 부산광역시 사하구 하단동 소재 ‘하단교차로’ 북서측 인근

주변: 주거용 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

접근성: 차량 접근 가능

대중교통: 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 ‘하단역’이 소재하는 등 대중교통사정은 편리함.

2.3. 토지 이용

형상: 사다리형 토지

이용상태: 주거용 건부지로 이용중

인접 도로: 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 일반상업지역

기타 제한: 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가로구역별 최고높이 제한지역(100m, 70m)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 임의경매 (2025타경101825, 접수일자 2025-08-22)

소유권보존: 이길봉 (접수일자 2013-12-16)

주택임차권: 김유현 (을7, 접수일자 2024-10-28, 권리금액 125,000,000원)

전입일자: 2022-02-11

확정일자: 2022-01-18

대항력: 있음

말소: 인수

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자(점유개시일자): 2022-02-11

확정일자: 2022-01-18

대항력: 있음

비고: 선순위임차권, 대항력있는 임차인

3.3. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 125,000,000원 (임차인의 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권 등기 (김유현, 보증금 125,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 유흥업소 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다. 하단교차로 인근으로 유동인구 유입이 예상됩니다.

4.2. 오피스텔 이용 현황

본 건물(동화빌)은 총 12개 호실로 구성되어 있으며, 본건(302호)은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이나 주거용으로 이용되고 있습니다. 나머지 호실은 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 유흥업소 등이 위치하여 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교통 편의성

도시철도 1호선 하단역 및 다수의 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.3. 기타

임대관계는 미상으로, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 파악할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

대항력 있는 선순위 임차인 김유현의 보증금 125,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 배당 결과에 따라 변동될 수 있으나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 해당 금액을 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 형식적 경매

본건은 청산을 위한 형식적 경매로, 일반적인 담보권 실행 경매와 달리 복잡한 권리 관계나 이해관계자 간의 조율이 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 시설

본건이 위치한 지역은 숙박시설 및 유흥업소가 함께 분포하고 있어, 소음, 사생활 침해 등 주거 환경에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 하단동에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히 도시철도 1호선 하단역과의 접근성이 뛰어나다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 125,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한 형식적 경매라는 특성과 주변 유흥업소 등의 분포는 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

도시철도 1호선 하단역을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 직장인, 학생 등 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

8.2. 복합 상권

근린생활시설, 업무시설, 주거시설 등이 혼재된 지역으로, 임대 수익 창출의 다양성을 기대할 수 있습니다.

8.3. 시세 대비 저평가 가능성

상기 언급된 임차인 인수 부담을 고려하더라도, 철저한 시세 조사와 권리 분석을 통해 실질적인 총 매입 비용을 낮출 경우, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 96,000,000원이나, 본건은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인의 보증금 125,000,000원이 존재하며, 이 금액은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

현재 주변 오피스텔 시세는 전용면적 30~40㎡ 기준으로 약 110,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 파악됩니다. (시장 상황 및 건물 상태에 따라 변동 가능)

본 건의 총 매입 비용은 (입찰가 + 임차인 보증금 중 미배당분)으로 계산됩니다. 경매에서 배당되는 금액이 임차인 보증금 전액을 충당하지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 부담해야 합니다. 만약 본 건이 감정가(96,000,000원)로 낙찰될 경우, 임차인은 최대 96,000,000원까지만 배당받을 수 있으며, 나머지 29,000,000원(125,000,000원 - 96,000,000원)은 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 따라서 총 지출액은 96,000,000원(입찰가) + 29,000,000원(추가 부담) = 125,000,000원이 됩니다.

이는 현재 시세 대비 수익성을 고려해야 하는 부분입니다. 따라서 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 물건의 실질 가치와 시세, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

최소한의 추가 부담(29,000,000원)을 포함한 총 매입 비용이 주변 시세(110,000,000원 ~ 150,000,000원)보다 낮아야 투자 가치가 있습니다.

예상 총 매입 비용을 110,000,000원으로 설정할 경우, 희망 입찰가는 110,000,000원 - 29,000,000원 = 81,000,000원이 됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 85,000,000원 범위에서, 향후 시세 변동 및 임차인과의 협의 결과, 명도 비용 등을 면밀히 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 좋습니다.

* 최종 예상 총 매입 비용: 입찰가 + (125,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액)

* 이는 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 인수 가능성을 내포하며, 투자 수익률 분석 시 반드시 고려해야 할 핵심 요소입니다.

* 정확한 입찰가 산출을 위해서는 현지 시세 및 유사 물건의 최근 낙찰가, 임차인과의 협상 가능성 등에 대한 심층적인 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.