나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [30] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 20층2003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경805 (30)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 20층2003호

용도: 아파트

감정가: 142,000,000 원

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동에 위치하며, '대암초등학교' 남동측 인근에 자리 잡고 있음. 주변 지역은 아파트단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준임.

차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편임. 단지 북측으로는 소로2류, 남측과 동측으로는 대로3류에 접해 있어 도로 접근성이 좋음.

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로3류 및 소로2류에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역, 그리고 대암고등학교, 대암초등학교, 아이뜰유치원, 안남중학교, 자연유치원 등이 위치한 다수의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호함.

3. 권리분석

채권자는 주OOOOOOOO임.

임차인 현황:

* 임차인: 소

* 보증금: 85,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자(사업일자): 2016-07-28

* 확정일자: 2016-07-28

* 배당신고일자: 2025-12-23

* 대항력: 없음

매각으로 소멸되지 않는 권리는 파악되지 않았음.

임차인 소 은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됨. 따라서 인수 보증금 합계는 0원임.

4. 상권분석

본건 아파트 단지 주변으로는 다양한 상가와 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함. 또한, 대암초등학교를 비롯한 다수의 초, 중, 고등학교 및 유치원이 인접해 있어 교육 관련 수요가 높은 지역임.

5. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 대방그린빌아파트

* 주소: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376

* 사용승인일: 1996년 6월 8일 (준공 후 약 30년 경과)

* 동수: 총 7개동

* 세대수: 834세대

* 전용면적 (단지 전체): 37,263.51㎡

* 총면적 (단지 전체): 54,153.117㎡

* 주차대수: 총 212대 (세대당 약 0.25대), 지상 4대, 지하 13대. (세대당 주차 대수가 적어 주차 공간 부족 가능성 있음)

* 최고층/최저층: 20층 / 1층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차충전기(지상 6대, 지하 20대) 등이 마련되어 있음.

편의시설: 주변 상가 및 근린생활시설 접근성이 양호하여 문화, 쇼핑, 여가 등 다양한 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 외부 검색 결과, 특별한 혐오시설은 파악되지 않았음. 다수의 학교와 인접해 있어 교육 환경 보호에는 유리한 측면이 있음.

* 임차인 관련 주의 사항: 임차인 소 은 대항력이 없어 명도에는 큰 어려움이 없을 것으로 예상되나, 법원 배당 절차 및 명도 가능 시점을 명확히 확인하는 것이 필요함.

* 공부와의 차이: 건물 등기부와 건축물대장 간의 차이는 없는 것으로 확인됨.

* 건물 노후도: 1996년 준공된 건물로 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 또는 재건축 관련 이슈가 발생할 가능성을 고려해야 함.

* 주차 공간 부족: 총 834세대에 212대의 주차 공간은 세대당 약 0.25대에 해당하여 주차 공간이 부족할 수 있으며, 이는 거주 편의성에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 창원시 성산구 대방동에 위치한 '대방그린빌아파트' 3동 20층 2003호임. '대암초등학교'를 비롯한 교육 시설이 인접하여 학군 프리미엄을 기대할 수 있으며, 주변의 상업 및 근린생활시설 이용도 편리한 입지임. 차량 및 대중교통 접근성 또한 양호한 편임.

건물은 30년이 경과하여 노후도가 있으나, 일반적인 아파트 설비를 갖추고 있으며, 임차인은 대항력이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됨. 다만, 세대당 주차 공간 부족은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 초, 중, 고등학교 및 유치원이 인접해 있어 교육 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 단지 주변 상가 및 근린생활시설을 통해 일상생활이 편리함.

* 일괄매각 물건: 토지 지분과 건물을 함께 취득하여 재산 가치를 확보할 수 있음.

* 대항력 없는 임차인: 명도 관련 분쟁 발생 가능성이 낮아 비교적 안전한 명도가 기대됨.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 142,000,000원이나, 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 6층 매물이 133,000,000원, 7층 매물이 115,000,000원, 5월 3층 매물이 97,000,000원에 거래된 것으로 파악됨. 본건은 20층 고층임을 감안할 때, 저층 매물보다 높은 가치를 지닐 것으로 예상됨.

최근 거래 가격과 고층 프리미엄, 그리고 건물 노후도 및 주차 공간 부족 등의 요소를 종합적으로 고려하여 시세는 120,000,000원에서 135,000,000원 사이로 추정됨.

이에 따른 예상 입찰가는 125,000,000원으로 제시하며, 이는 경매 진행 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.