나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [29] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 20층2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

1.1. 1.물건소재지

경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 20층2002호

1.1. 2.물건종별

아파트

1.1. 3.토지정보

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

토지지분: 19.67㎡ (약 5.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 4.건물정보

건물면적: 39.72㎡ (약 12.01평)

건물지분: 39.715㎡ (약 12.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 39.72㎡ (약 12.01평)

분양면적: 제공된 정보에서 정확한 분양면적은 확인되지 않으나, 집합건물 총괄표제부상의 총면적은 56,551.285㎡입니다.

1.1. 5.감정가

142,000,000원

1.1. 6.매각방법

토지/건물 일괄매각

1.1. 7.경매구분

부동산 임의경매

1.1. 8.채권자

주OOOOOOOO

1.1. 9.특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시됩니다.

2.3. 건물의구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 20층 건물 내 20층 2002호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 새시 창호 등으로 마감되었습니다.

2.4. 이용상태

현재 아파트로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

일반적인 급, 배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

2.6. 토지의형상및이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접해 있습니다.

2.8. 토지이용계획및제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(대암고등학교, 대암초등학교, 아이뜰유치원, 안남중학교, 자연유치원), 절대보호구역(대암초등학교, 아이뜰유치원) 등이 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

3.1. 1.권리분석개요

본건은 임의경매로 진행되었으며, 말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않아 낙찰자가 모든 권리를 인수하지는 않을 것으로 판단됩니다.

3.1. 2.말소기준권리

국민은행 근저당권 (접수일자: 1996.06.15, 채권최고액: 금15,800,000원)이 말소기준권리입니다.

3.1. 3.등기부채권총액

129,200,000원

3.1. 4.임차인현황

* 임차인: 김

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2026-01-06

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김 (1차 보증금 증액분 10,000,000원 포함)

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2026-01-06

대항력: 없음

비고:

3.1. 5.매각으로소멸되지않는권리

지상권 (없음)

3.2. 인수보증금합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변상권

단지 인근으로 상가 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 용도지역

본건은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

* 교육시설: 대암초등학교, 안남중학교, 대암고등학교, 아이뜰유치원, 자연유치원

* 교통시설: 인근 버스승강장

* 기타: 단지 내 복리시설 (관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등)

5.2. 아파트정보

5.2. 1.단지정보

아파트명: 대방그린빌아파트

준공연월일: 1996년 06월 08일

동수: 7개동

세대수: 834세대

총층수: 20층

5.2. 2.주차시설

총 주차대수: 347대 (지하 기계식 164대, 지상 기계식 183대)

5.2. 3.단지내편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 기타

전기차충전기 (지상 6대, 지하 20대)

6. 잠재적리스크

6.1. 권리상리스크 (임차인)

제시된 임차인(김 )은 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, 배당신고일자(2026-01-06) 및 보증금 내역은 명확히 확인되었습니다. 권리분석상 특이사항은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 물리적리스크 (노후도)

본 아파트는 1996년 준공되어 약 30년이 경과한 노후 아파트이므로, 향후 유지보수 및 재건축 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타리스크 (공동담보)

본 물건은 공동담보로 진행된 건으로, 채무자의 다른 담보물건의 처리 결과에 따라 경매 절차에 변동이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합의견

본건은 창원시 성산구 대방동에 위치한 대방그린빌아파트 20층으로, 주변에 학교, 상가, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 우수합니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 등기부등본상 말소기준권리 하의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 명확한 점은 큰 장점입니다. 다만, 1996년에 준공된 아파트의 노후도와 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 명확한 권리관계: 인수할 권리가 없어 낙찰자의 부담이 적습니다.

* 가격 상승 잠재력: 창원시 성산구 지역의 개발 계획 및 지속적인 수요를 고려할 때 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 고층 장점: 20층의 고층 매물로, 일조권 및 조망권 등에서 유리합니다.

9. 예상입찰가

감정가: 142,000,000원

최근 시세 분석:

최근 2026년 5월~6월 사이의 실거래가는 9,700만원(3층), 11,500만원(7층), 13,300만원(6층)으로 확인되었습니다. 본건은 20층으로 고층이며, 동일 면적(39.715㎡) 기준으로 최근 거래된 최고가(13,300만원)를 고려할 수 있습니다.

전월세 시세 분석:

최근 전세 계약에서 보증금 12,100만원 (9층, 15층)이 확인되어, 시세 대비 전세가가 높게 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 이는 매매가 형성에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

예상 입찰가 제안:

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정에 부담이 없습니다. 최근 최고가(13,300만원)와 감정가(14,200만원)를 종합적으로 고려하고, 본건의 고층임을 감안하여, 12,000만원 ~ 13,500만원 범위 내에서 경쟁 상황을 지켜보며 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.