나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [26] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 18층1805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 창원지방법원 2025타경805 (26) 사건으로, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

소재지는 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 18층 1805호이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 142,000,000원입니다.

토지 면적은 19.67㎡ (약 5.95평)이며, 건물 면적은 39.72㎡ (약 12.02평)입니다.

본 건은 토지 및 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

아파트 사용승인일은 1996년 6월 8일이며, 해당 물건은 20층 건물 중 18층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진입 및 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

본 건은 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 여러 학교와 유치원의 상대·절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 안석한 (안 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자(사업일자): 2009-10-21

* 확정일자: 2009-10-21

* 배당신고일자: 2026-02-10

* 대항력: 없음

* 비고: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 제공되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 대단지 아파트 내에 위치하며, 주변에 상가 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

아파트 단지 자체의 커뮤니티 시설 외에도 주변 상권을 통해 다양한 편의 서비스를 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설

* 대암초등학교(인근), 대암고등학교, 안남중학교, 아이뜰유치원, 자연유치원 등이 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

* 본 건은 해당 학교들의 상대·절대보호구역 내에 위치합니다.

* 단지 및 주차 정보

* 아파트명: 대방그린빌아파트 (3동)

* 사용승인일: 1996년 6월 8일

* 총 세대수: 834세대

* 최고층: 20층 / 본 건: 18층

* 총 주차대수: 212대 (지상 4대, 지하 13대)

* 편의시설

* 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 전기차 충전기(지상 6대, 지하 20대)가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 안석한은 전입일자 및 확정일자가 빠르나 대항력이 없는 것으로 명시되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 그러나 명도 절차 발생 가능성이 있으므로 이에 대한 대비가 필요합니다.

* 제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 세부적인 내용이 없어 해당 권리의 존재 여부 및 범위에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 특이사항, 주의사항, 특수물건정보는 제공된 정보 내에서 확인되지 않았습니다.

* 현재까지 파악된 주변 환경 정보에 따르면, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 대방동에 위치한 대방그린빌아파트 3동 18층 1805호로, 전용면적 39.72㎡(약 12.02평)의 소형 아파트입니다.

입지적으로는 주거 단지 내 위치하며, 주변에 학교, 상가, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 안정적입니다. 교통 편의성 또한 양호한 편입니다.

권리 분석상 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰 후 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 명도 절차를 신중하게 진행해야 합니다.

건축된 지는 다소 되었으나, 주변 환경 및 아파트 단지의 규모 등을 고려할 때 꾸준한 수요가 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권에 대한 상세 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 주거 환경: 대단지 아파트 내 위치하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 편리한 교통: 대로변과 인접하여 차량 이동이 용이하고 대중교통 이용도 편리합니다.

* 권리 관계 명확: 임차인의 대항력이 없어 낙찰 시 추가 인수 부담이 없습니다.

* 실수요 및 임대 수요: 전용면적 39.72㎡는 1인 가구, 신혼부부 등 실수요자에게 적합하며, 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 142,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 20일 (6층): 133,000,000원

* 2026년 5월 19일 (3층): 97,000,000원

* 2026년 6월 6일 (7층): 115,000,000원

최근 거래된 실거래가를 살펴보면, 3층 물건은 97,000,000원, 7층 물건은 115,000,000원, 6층 물건은 133,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 20층 중 18층으로, 최근 거래 사례 중 가장 높은 층수(7층) 및 가격(133,000,000원)보다 더 높은 층에 위치하고 있어 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

감정가는 142,000,000원이지만, 최근 실거래 최고가(133,000,000원)를 고려하고 18층의 이점을 감안할 때, 시장 가치는 그 이상을 볼 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 최근 실거래 최고가 및 감정가를 종합적으로 고려한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

추천 입찰가 범위: 128,000,000원 ~ 138,000,000원

본 물건의 18층이라는 높은 층수와 입지 조건을 고려할 때, 130,000,000원 내외를 목표로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.