나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [28] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 20층2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경805 (28)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 20층 2001호

용도: 아파트

감정가: 1억 4,200만원

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 대로3류, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역 (다수)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 경상남도 창원시 성산구 대방동에 위치하며, '대암초등학교' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 주거 환경은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량의 진입 및 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본 건의 남측과 동측으로는 대로3류, 북측으로는 소로2류에 접하고 있어 차량 소통 및 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

* 건물 개요: 본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로, 지상 20층 중 20층 2001호에 해당합니다.

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 성원기업주식회사 (1996-06-15)

* 소유권이전: 김상란 (2001-04-06)

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (1996-06-15, 1,580만원)

* 후순위 권리: 국민은행 근저당 (2001-05-24, 1,580만원), 신한은행 근저당 (2016-11-29, 2,400만원), 장정윤 주택임차권 (2018-06-25, 8,700만원), 창원시 압류 (2024-10-11), 옥천군 압류 (2025-05-08), 국민은행 임의경매 (2025-11-14) 등이 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1억 4,260만원

* 임차인 현황:

* 임차인: 장정윤 (등록 정보: 장 )

* 보증금: 8,700만원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2015-12-21

* 배당신고일자: 2018-06-25

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본 건이 소재한 대방동은 아파트 단지와 더불어 상가, 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 아파트 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 주변 교육시설: 대암초등학교, 안남중학교, 대암고등학교, 아이뜰유치원, 자연유치원 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경 또한 우수한 편입니다.

* 혐오시설 조사: 현재까지 조사된 정보에 따르면, 본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 대방그린빌아파트

* 주소: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 (대암로 256)

* 사용승인일: 1996년 6월 8일

* 건축 정보: 철근콘크리트조, 슬래브지붕, 최고 20층 건물입니다.

* 세대수: 총 834세대 (3동 기준 141세대)

* 주차: 총 212대 (지상 4대, 지하 13대)

* 면적 정보:

* 전용면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

* 건물 총 면적 (전체): 56,551.285㎡

* 관리사무소 연락처: 055-261-8298

1.5. 잠재적 리스크

* 채무 부담: 등기부 채권 총액(1억 4,260만원)이 감정가(1억 4,200만원)와 유사하여, 낙찰가율에 따라 채권 회수에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 문제: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 배당 절차를 통해 보증금 회수 여부를 최종 확인해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행될 가능성이 있어, 추가적인 권리 분석 및 주의가 필요합니다.

* 건축물 노후화: 1996년 준공되어 약 30년이 경과한 건물로, 향후 리모델링 또는 수리에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구 대방동에 위치한 아파트로, 주변 환경 및 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호하여 주거지로서의 가치가 있습니다. 권리 관계는 대부분 말소될 예정이며, 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 부담도 없습니다. 다만, 등기부 채권 총액이 감정가와 유사하고 공동담보 물건일 가능성이 있다는 점은 고려해야 할 사항입니다. 건축 연도를 감안할 때 향후 유지보수 비용에 대한 계획도 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 창원시 성산구는 지역 내에서도 주거 선호도가 높은 지역으로, 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어, 권리상 복잡한 문제가 없는 깔끔한 물건입니다.

* 가격 메리트: 감정가와 최근 시세를 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정할 경우, 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 5월 20일 (6층): 1억 3,300만원

* 2026년 5월 19일 (3층): 9,700만원

* 2026년 6월 6일 (7층): 1억 1,500만원

* 최근 3개월 평균 매매가: 약 1억 1,500만원

* 감정가: 1억 4,200만원

* 고려사항:

* 감정가가 최근 매매가 평균보다 높은 편입니다.

* 등기부 채권 총액이 감정가와 유사하여 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 예상 입찰가: 1억 500만원 ~ 1억 2,000만원

위 예상 입찰가는 최근 실거래가 및 감정가, 그리고 물건의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 산정한 가격 범위입니다. 입찰 시에는 경쟁자들의 움직임과 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.