나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [23] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경805 (23)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 15층1505호

용도: 아파트

감정가: 142,000,000원

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

아파트 정보:

* 아파트명: 대방그린빌아파트

* 사용승인일: 1996년 06월 08일

* 건축물 층수: 총 20층 (본건 15층)

* 세대수: 834세대

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동에 위치하며, '대암초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등이 밀집되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다.

* 주변에 혐오시설이 특별히 보고된 바는 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 1996년 06월 15일 접수된 국민은행 근저당권 (을1)으로, 이보다 선순위 권리는 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한 (한국토지주택공사)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 04월 28일

* 확정일자: 2016년 04월 07일

* 대항력: 없음

* 총 인수 권리 (보증금): 0원 (임차인의 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 기타 권리 분석:

* 등기부등본 상 여러 건의 근저당, 압류, 임의경매 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 모두 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 속한 대방그린빌아파트는 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설과 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 05월 20일, 6층, 133,000,000원 (중개거래)

* 2026년 05월 19일, 3층, 97,000,000원 (직거래)

* 2026년 06월 06일, 7층, 115,000,000원 (중개거래)

* 동일 면적(39.72㎡) 기준으로 3층 매물이 9,700만원, 7층 매물이 11,500만원, 6층 매물이 13,300만원에 거래되었습니다. 본건은 15층으로, 최근 거래가 중 최고가인 6층 13,300만원보다 높은 가격에 거래될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 단지 인근에 대암초등학교, 안남중학교, 대암고등학교 등이 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 또한, 아이뜰유치원, 자연유치원 등도 인근에 위치하고 있습니다. (교육환경 보호구역 다수 지정)

* 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있으며, 주변 상가 및 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지로 형성되어 있으며, 1996년에 건축되어 연식이 있으나, 지속적인 관리가 이루어지고 있는 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 물건 정보 상 "선순위 임차권"이 특이사항으로 언급되었으나, 등기부등본 상 해당 임차권(을8)은 말소 예정이며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 분석되어 낙찰자가 인수하는 금액은 없습니다. 다만, 관련 서류 재확인 등 보완 조치가 필요할 수 있습니다.

* "공동담보" 표기가 있는 것으로 보아, 본 물건 외 담보로 제공된 다른 부동산이 존재할 수 있습니다. 경매 절차 진행에 직접적인 영향은 없으나, 관련 채무 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 성산구 대방동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 주변 학군 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가 및 본건 층수(15층)를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 권리분석 상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, "선순위 임차권" 언급에 대한 명확한 확인과, 다소 오래된 건축 연식은 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 창원시 성산구 대방동의 우수한 학군과 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있는 입지.

* 가격 경쟁력: 감정가 142,000,000원 대비 최근 고층 거래가(133,000,000원)를 고려할 때, 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 층수 이점: 총 20층 건물 중 15층으로, 로열층에 해당하여 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리상 안전성: 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수할 임차 보증금도 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가(6층 13,300만원)와 본건 층수(15층)의 이점, 그리고 감정가(142,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 138,000,000원 ~ 140,000,000원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다.

* 본 입찰가 산정은 인수 보증금을 제외한 금액 기준이며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.