나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [24] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 17층1705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경805 (24)

* 소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 17층 1705호

* 용도: 아파트

* 감정가: 142,000,000원

* 토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

* 건물면적: 39.72㎡ (약 12.01평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 아파트명: 대방그린빌아파트

* 사용승인일: 1996년 6월 8일

* 동수: 7개 동

* 세대수: 834세대

* 전용면적: 39.72㎡ (약 12.01평)

* 분양면적: 해당 호수의 분양면적은 제공된 정보에 명시되어 있지 않으나, 일반적으로 전용면적에 공용 면적이 포함된 면적입니다.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건의 남측 및 동측으로는 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있으며, 북측으로는 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 72,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입/확정일자: 2014년 12월 18일

* 배당신고일자: 2026년 1월 12일

* 대항력: 없음

* 권리 분석 요약:

* 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

* 임차인 이 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 권리 분석상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 이에 대한 구체적인 개요는 제공되지 않아 확인이 필요합니다. 그러나 일반적으로 임의경매 절차에서 대부분의 권리는 소멸되므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 상가, 근린생활시설이 밀집한 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 인근에 다수의 학교(대암초등학교, 대암고등학교, 안남중학교 등)가 있어 교육 관련 시설 및 수요가 풍부합니다.

* 지역 주민들을 위한 편의시설 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주거 환경: 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 편의 시설: 단지 내 및 인근 상가, 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육 시설: 대암초등학교, 대암고등학교, 안남중학교, 아이뜰유치원, 자연유치원 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량을 이용한 단지 진출입이 편리하며, 가까운 거리에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 감정평가서 요약에서 '지상권'이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 인수 여부 확인이 필요합니다. 다만, 해당 정보가 명확하지 않으므로 경매 진행 시 추가 확인이 권장됩니다.

* 임차인 관련: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 제공된 정보 및 토지이용계획에 따르면, 본건 주변에 혐오시설이나 특별한 유해 시설은 확인되지 않았습니다. '상대보호구역', '절대보호구역' 지정이 다수 있는 것으로 보아 교육 환경은 보호되고 있는 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 창원시 성산구의 아파트로, 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하고 인수할 부담이 적어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

* 현 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 위험이 현저히 낮습니다.

* 인수해야 할 권리가 없어 권리 분석이 간단하고 안전합니다.

* 17층이라는 고층에 위치하여 조망권 등에서 이점을 가질 수 있습니다.

* 주변 시세 및 감정가격을 고려했을 때, 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 142,000,000원입니다.

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지 내 유사 면적(39.72㎡)의 아파트가 2026년 5월 6층에서 133,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 17층으로, 6층 거래 사례보다 높은 층수에 해당하여 시세 상승 요인이 있습니다.

* 최근 임대 사례에서는 17층이 보증금 1,000만원, 월세 40만원에 계약된 바 있습니다.

* 따라서, 현재 시세 및 본건의 장점을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준인 140,000,000원 내외로 산정하는 것이 합리적입니다. (138,000,000원 ~ 142,000,000원 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.