나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [25] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경805 (25)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 18층 1802호

용도: 아파트

감정가: 142,000,000원

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축년도: 1996년 6월 8일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 (지상 20층 중 18층)

분양면적: 해당 정보 없음 (전용면적 기준)

기타: 토지/건물 제시외 면적 없음.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 관련 명시된 내용 없음)

* 인수할 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 70,000,000원

* 전입일자: 2011년 11월 15일

* 확정일자: 2011년 11월 15일

* 배당신고일자: 2025년 12월 26일

* 대항력: 없음

* 임차인: 윤 (보증금 증액분)

* 보증금: 73,000,000원 (총액)

* 전입일자: 2011년 11월 15일

* 확정일자: 2013년 11월 20일

* 배당신고일자: 2025년 12월 26일

* 대항력: 없음

* 종합 의견: 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 속한 대방동 일대는 아파트 단지가 밀집한 주거 중심 지역이며, 상가 및 근린생활시설이 잘 발달되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 잠재력: 안정적인 배후 수요를 바탕으로 주거지로서의 가치가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 단지 정보:

* 아파트명: 대방그린빌아파트

* 주소: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376

* 건축년도: 1996년 6월 8일

* 총 세대수: 834세대

* 총 동수: 7동 (본건 3동)

* 최고/최저층: 20층 / 1층

* 주차대수: 총 347대 (건축물대장 기준)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간 등

* 학군: 단지 인근에 대암초등학교, 대암고등학교, 안남중학교, 아이뜰유치원, 자연유치원 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 상가, 근린생활시설, 관공서, 금융기관 등 이용이 편리합니다.

* 관리사무소 연락처: 055-261-8298

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1996년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 가격 변동 위험에 노출될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구 대방동 소재 대방그린빌아파트 3동 18층 1802호로, 방 2개, 욕실 1개의 구조를 가진 전용면적 39.72㎡ (약 12.01평)의 아파트입니다. 감정가는 142,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 단지 주변은 주거, 상업, 교육 시설이 혼재하여 생활 편의성이 높고 교통이 편리합니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 1996년 건축 연도로 인한 노후화는 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 가치: 학군 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 선호 지역에 위치합니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 고층 세대: 18층으로 채광 및 조망이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 우수한 접근성: 대로와 소로에 접해 있어 차량 이동이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례:

* 2026년 5월 20일 (6층, 39.715㎡): 133,000,000원

* 2026년 5월 19일 (3층, 39.715㎡): 97,000,000원

* 2026년 6월 6일 (7층, 39.715㎡): 115,000,000원

* 평균 매매가 (상기 3건 기준): 약 115,000,000원.

* 본 건은 18층으로, 최근 거래된 3층, 6층, 7층보다 높은 층수에 해당하여 시세 상승 요인이 있습니다. 6층 실거래가 133,000,000원을 참고할 때, 18층의 가치는 이를 상회할 수 있습니다.

* 감정가는 142,000,000원이나, 최근 최고 실거래가 133,000,000원과의 차이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가:

* 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 최고 실거래가(133,000,000원)를 기준으로 하되, 보수적인 관점에서 10~15% 할인을 적용하거나, 고층 프리미엄을 고려하여 적정 수준을 산정할 수 있습니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 118,000,000원 ~ 128,000,000원 범위 내에서 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.