나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [27] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 18층1806호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

물건 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 창원지방법원 2025타경805 (27)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 18층 1806호

용도: 아파트

감정가: 142,000,000원

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

전용면적: 39.715㎡ (약 12.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장 등이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 정석문 (성명: 정 )

보증금: 73,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2013년 10월 07일

확정일자: 2013년 10월 07일

배당신고일자: 2025년 11월 24일

대항력: 없음

권리분석 결과, 임차인 정석문은 대항력이 없으며, 보증금 73,000,000원에 대한 인수 여지가 없습니다. 따라서 본 매각으로 인해 임차인 관련 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

감정평가 요약본의 '기타참고사항'에는 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있으나, '임차인현황'에는 상세 내용이 명시되어 있어 해당 임차인 정보를 기준으로 권리분석을 진행하였습니다.

* 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. (예: 지상권 등)

1.4. 상권분석

본건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 대암초등학교, 대암고등학교, 안남중학교 등 다수의 교육 시설이 소재하여 학군이 양호한 편입니다.

상업 시설과 주거 시설이 조화롭게 분포되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

아파트명: 대방그린빌아파트

주소: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376

동/호수: 3동 18층 1806호

사용승인일: 1996년 06월 08일

단지 규모: 총 7개동, 834세대

최고/최저층: 20층 / 1층

면적 정보:

전용면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

공급면적 (추정): 약 55.66㎡ (약 16.8평)

주차 시설: 총 212대 (지상 4대, 지하 13대, 기타)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

관리사무소 연락처: 055-261-8298

최근 전월세 정보 (참고용):

2026년 05월 16일, 17층, 보증금 10,000,000원, 월세 400,000원

2026년 05월 15일, 9층, 보증금 121,000,000원, 월세 0원

2026년 05월 08일, 15층, 보증금 121,000,000원, 월세 0원 (갱신)

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 대한 규제가 있습니다.

* 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접하여 차량 접근성은 양호하나, 도로 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한)으로 분류되어 있어 가축 사육에 제한이 있습니다.

* 다수의 학교(대암초, 대암고, 안남중 등) 및 유치원 주변으로 상대보호구역 및 절대보호구역이 지정되어 있어, 교육환경 보호 관련 법규 준수가 요구됩니다.

* 건물 구조 관련 특이사항

감정평가 요약본 상 '건물의 구조' 섹션에서 "17층 1708호 외 30개호"로 기재되어 있으나, 본건의 소재지는 '3동 18층 1806호'이며, 해당 호수 및 층수에 대한 JSON 정보가 명확합니다. 이는 감정평가 과정에서의 오기 또는 일반적인 건물 설명일 가능성이 있으며, 실제 물건 확인 시 정확한 층수 및 호수 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 없음.

1.7. 종합 의견

본건은 창원시 성산구 대방동에 위치한 대방그린빌아파트 3동 18층 1806호입니다.

아파트 단지 내에서 비교적 선호도가 높은 18층에 위치하고 있으며, 주변에 학교와 상업 시설이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라가 우수합니다.

권리상 임차인이 있으나 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다.

다만, 감정가가 최근 거래된 동일 면적, 유사 층수 매물 대비 다소 높게 책정된 점과, 감정평가서 상의 건물 구조 표기 오류 가능성은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 인프라: 학교, 상업시설, 교통 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 주거 지역에 위치합니다.

* 저층 대비 높은 층수: 20층 건물 중 18층에 위치하여 조망권 및 선호도 측면에서 이점이 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인이 존재하나 대항력이 없어 매수인이 인수할 권리 및 보증금이 없습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 지역 내 꾸준한 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 142,000,000원

* 최근 매매 사례 (39.715㎡ 기준):

* 2026년 05월 20일, 3동 6층: 133,000,000원

* 2026년 05월 19일, 3동 3층: 97,000,000원

* 2026년 06월 06일, 3동 7층: 115,000,000원

시세 분석: 본건은 18층 고층으로, 최근 거래된 3~7층 매물보다 층수 이점이 있습니다. 최근 최고 실거래가인 133,000,000원(6층)을 기준으로, 층수 프리미엄을 고려할 때 감정가(142,000,000원) 수준까지도 기대할 수 있으나, 최근 매물과의 가격 괴리가 크지 않은 점을 감안해야 합니다. 또한, 감정가가 최근 실거래가 최고액보다 높게 책정되었으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

예상 입찰가: 135,000,000원

(인수 보증금 0원 고려. 본건의 층수 이점, 최근 매매가 최고가, 감정가를 종합적으로 고려하여 산정하였습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 최신 시세 동향을 추가로 파악하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.