나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [22] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 창원지방법원 2025타경805 (22)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 15층 1501호

용도: 아파트

감정가: 142,000,000원

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

토지지분: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

건물지분: 39.715㎡ (약 12.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 위치 및 입지조건

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: appraisal summary]

차량의 진, 출입이 용이하며 인근에 버스 승강장 등이 소재하여 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. [cite: appraisal summary]

본건 남측 및 동측으로는 대로3류(폭 25m~30m), 북측으로는 소로2류(폭 8m~10m)에 각각 접하고 있습니다. [cite: appraisal summary]

토지이용계획상 본건은 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로3류, 소로2류에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역(대암초등학교, 안남중학교, 대암고등학교, 아이뜰유치원, 자연유치원)으로 지정되어 있습니다. [cite: appraisal summary]

주변 시설 조사 결과, 대규모 주거 단지와 상업 시설, 공공시설이 혼합되어 있으며, 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다.

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 개요 미상으로 존재할 가능성이 있습니다. [cite: property statement notes]

임차인 현황으로는 임차인 이고은이 있으며, 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2015-05-19, 확정일자 2015-05-07입니다. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일자는 2025-12-10입니다. [cite: tenant info]

인수되는 보증금은 0원으로, 임차인의 보증금은 배당을 통해 모두 변제될 것으로 예상되어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. [cite: rights analysis]

4. 상권분석

본건이 속한 대방그린빌아파트는 주변에 다수의 아파트 단지와 상가, 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. [cite: appraisal summary]

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다. [cite: apartment info]

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적(39.715㎡)의 경우 2026년 5월 20일 6층이 133,000,000원에, 2026년 6월 6일 7층이 115,000,000원에 거래되었습니다. [cite: sales data] 3층 매물이 97,000,000원에 거래된 기록도 있습니다. [cite: sales data]

주변 지역은 창원시 성산구의 주요 주거 밀집 지역으로, 안정적인 수요층을 확보하고 있어 상권은 보통 이상으로 평가됩니다.

5. 생활정보

본건은 대암초등학교, 안남중학교, 대암고등학교 등 교육시설과 인접해 있으며, 아이뜰유치원, 자연유치원 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. [cite: appraisal summary]

대방그린빌아파트는 1996년 6월 8일에 사용 승인된 아파트로, 총 20층 건물 중 15층에 위치하고 있습니다. [cite: apartment info]

본 아파트 단지는 총 834세대로 구성되어 있으며, 지상 및 지하 주차 공간을 포함하여 총 212대의 차량 주차가 가능합니다. [cite: apartment info]

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육 시설, 문고, 주민 공동 시설, 어린이 놀이터, 휴게 시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다. [cite: apartment info]

6. 잠재적 리스크

본건에는 대항력 없는 임차인 이고은(보증금 85,000,000원)이 존재하나, 법원 배당 절차를 통해 보증금이 전액 변제될 것으로 예상되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 권리분석에서 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 지상권의 존재 여부 및 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. [cite: property statement notes]

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구 대방동에 위치한 대방그린빌아파트 15층으로, 우수한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. [cite: appraisal summary, apartment info]

주변 아파트 단지, 상가, 학교 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 풍부하며, 아파트 단지 내 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. [cite: appraisal summary, apartment info]

권리 관계가 비교적 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적은 편입니다. [cite: tenant info, rights analysis]

다만, 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성을 염두에 두고 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

건축 연도가 1996년으로 오래되었으나, 단지 내외의 관리 상태에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치: 대단지 아파트로서 꾸준한 수요가 기대됩니다.

권리 관계의 명확성: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 및 권리 행사에 용이합니다.

생활 편의 시설 근접: 주변 상가, 학교, 교통망이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

시세 대비 합리적 가격 매수 기회: 감정가 및 최근 실거래가를 고려하여 시세 차익 또는 임대 수익 확보가 가능할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 142,000,000원입니다. [cite: appraisal info]

최근 동일 면적(39.715㎡)의 실거래가를 살펴보면, 2026년 6월 6일 7층 매물이 115,000,000원, 2026년 5월 20일 6층 매물이 133,000,000원에 거래되었습니다. [cite: sales data]

본건은 15층으로, 최근 거래된 6층 및 7층보다 높은 층에 해당하여 조망 및 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

따라서, 6층 실거래가 133,000,000원을 기준으로, 높은 층의 가치를 반영하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

인수 보증금 0원을 고려할 때, 보수적으로 135,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있으며, 예상 입찰가는 약 138,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.